物業投資收入穩定

現 時 樓 市 不 景 氣 ， 故 買 樓 收 租 的 人 少 之 又 少 。 但 實 際 上 買 樓 收 租 比 其 他 投 資 有 更 穩 定 可 靠 的 收 入 。 買 股 票 雖 然 也 有 息 收 ， 但 息 率 一 般 都 比 地 產 的 租 金 回 報 率 低 。 目 前 住 宅 樓 宇 的 租 金 回 報 率 約 有 四 五 厘 ， 商 業 樓 宇 有 六 七 厘 ， 但 股 票 的 派 息 率 則 只 有 兩 三 厘 左 右 。 而 且 股 票 的 所 謂 息 率 是 以 現 時 的 市 價 與 去 年 的 派 息 相 比 ， 公 司 並 無 承 諾 今 年 也 一 樣 如 此 派 息 ， 可 能 今 年 不 但 不 派 息 還 要 供 新 股 ， 令 投 資 者 完 全 失 去 預 算 。 
買 樓 收 租 則 不 同 ， 租 客 和 業 主 之 間 有 合 約 規 限 ， 租 約 期 間 租 客 每 月 都 得 依 時 依 額 交 租 ， 但 買 股 票 一 年 只 派 一 至 兩 次 息 ， 而 且 事 前 是 不 知 會 派 息 多 少 ， 較 難 有 預 算 。 當 然 ， 租 客 賴 租 的 情 況 也 時 有 發 生 ， 但 租 客 是 業 主 自 己 揀 的 ， 業 主 有 機 會 在 簽 租 約 前 自 行 取 捨 。 有 些 業 主 寧 收 平 一 點 租 ， 也 要 揀 一 個 公 務 員 或 大 機 構 背 景 的 租 客 ， 就 是 為 了 保 證 租 客 有 能 力 履 行 租 約 。 此 外 ， 有 關 租 約 的 條 文 ， 業 主 在 制 訂 時 往 往 有 很 高 的 決 定 權 ， 不 肯 就 範 的 ， 業 主 可 以 不 租 。 如 果 真 的 擔 心 租 客 不 交 租 的 ， 還 可 以 要 求 租 客 提 供 銀 行 擔 保 。 當 然 ， 租 約 條 件 越 苛 刻 ， 找 到 租 客 的 機 會 就 會 減 少 ， 但 起 碼 投 資 者 有 自 主 權 ， 不 像 買 股 票 那 樣 ， 投 資 者 完 全 無 權 參 與 決 策 。 
讀 者 可 能 會 說 ， 如 果 要 收 入 穩 定 ， 大 可 以 買 每 月 派 息 的 債 券 。 不 過 ， 債 券 只 是 一 張 紙 ， 並 不 如 地 產 是 實 物 ， 一 旦 變 了 垃 圾 債 券 ， 不 但 無 息 收 ， 可 能 連 本 也 無 得 還 ， 地 產 起 碼 有 一 定 實 用 價 值 。 
由 於 人 類 的 生 產 仍 處 於 高 速 上 升 期 ， 在 一 般 情 況 下 ， 每 兩 至 三 年 租 約 期 滿 後 ， 租 客 的 交 租 能 力 都 會 有 所 提 高 ， 業 主 加 租 的 機 會 很 大 。 出 現 九 八 年 租 金 大 幅 滑 落 的 日 子 ， 十 年 裏 也 不 一 定 出 現 一 次 。 然 而 ， 債 券 期 滿 後 息 率 會 怎 樣 變 化 就 沒 有 必 然 的 趨 勢 。 經 濟 穩 定 的 大 國 ， 現 時 通 脹 基 本 上 已 受 控 制 ， 利 率 升 不 到 那 裏 去 。 通 脹 高 的 國 家 ， 息 率 雖 高 ， 但 投 資 債 券 的 風 險 很 大 ， 分 分 鐘 無 錢 還 。 貪 高 息 買 劣 質 債 券 的 往 往 沒 有 好 結 果 。 
況 且 ， 買 了 債 券 的 人 心 理 會 很 矛 盾 ， 利 息 下 跌 ， 會 擔 心 債 券 期 滿 後 再 找 不 到 這 麼 高 回 報 的 新 投 資 ， 但 利 息 上 升 卻 會 立 即 令 債 券 貶 值 ， 後 悔 作 了 錯 誤 投 資 。 但 買 了 物 業 的 人 則 可 以 一 條 心 ， 期 望 物 業 所 在 地 經 濟 興 旺 ， 租 金 及 樓 價 都 不 斷 上 升 ， 不 像 買 了 債 券 的 人 常 處 於 兩 難 心 境 。 譬 如 利 息 跌 了 ， 債 券 的 市 值 雖 然 升 了 ， 但 你 又 可 能 不 敢 把 正 在 收 高 息 的 債 券 賣 出 套 現 。 因 為 ， 套 現 後 如 果 你 再 買 入 債 券 一 樣 得 接 受 新 的 低 息 環 境 ， 除 了 蝕 了 佣 金 手 續 費 之 外 全 無 得 益 。 所 以 ， 我 相 信 ， 投 資 地 產 的 人 ， 其 心 裡 狀 態 會 比 投 資 債 券 的 人 健 康 。