樓價有兩極化的趨勢
金 融 風 暴 以 來 ， 香 港 的 住 宅 樓 價 正 進 一 步 兩 極 化 ， 豪 宅 與 普 通 中 小 型 住 宅 的 價 差 有 不 斷 拉 闊 的 趨 勢 。 譬 如 上 次 官 地 拍 賣 ， 位 於 天 水 圍 的 那 幅 樓 面 地 價 不 足 七 百 元 一 呎 ， 而 位 於 淺 水 灣 的 那 幅 卻 高 達 接 近 七 千 元 一 呎 ， 是 天 水 圍 那 幅 的 十 倍 。 期 後 ， 私 人 市 場 也 有 一 幅 位 於 渣 甸 山 的 豪 宅 地 ， 由 銀 主 作 公 開 拍 賣 ， 成 交 的 樓 面 地 價 更 超 過 九 千 元 一 呎 ， 是 數 日 前 政 府 拍 賣 的 天 水 圍 地 價 的 十 三 倍 半 ， 差 幅 令 人 吃 驚 。 這 種 發 展 與 過 往 樓 價 走 勢 的 規 律 很 不 一 樣 。 過 往 ， 每 當 樓 市 進 入 蕭 條 期 時 ， 豪 宅 所 受 的 壓 力 明 顯 比 中 小 型 住 宅 大 。 因 為 ， 中 小 型 住 宅 的 買 家 中 主 要 是 有 實 際 需 要 的 用 家 ， 他 們 的 需 求 比 較 穩 定 ， 但 豪 宅 的 買 家 中 ， 投 資 者 的 比 例 較 多 ， 較 受 投 資 環 境 影 響 。 那 便 是 豪 宅 的 用 家 ， 他 們 不 會 是 原 先 沒 有 樓 的 人 ， 要 用 的 逼 切 性 也 比 不 上 買 小 型 住 宅 的 首 次 置 業 者 。 因 此 ， 過 往 樓 市 回 落 時 豪 宅 樓 價 的 跌 幅 都 遠 比 中 小 型 住 宅 為 大 。
然 而 ， 今 次 的 情 況 卻 很 特 殊 。 樓 價 自 去 年 第 四 季 反 彈 以 來 ， 豪 宅 的 表 現 卻 比 中 小 型 住 宅 好 。 我 認 為 ， 出 現 這 樣 情 況 的 原 因 可 能 如 下 ：
中 國 改 革 開 放 後 ， 香 港 的 商 人 得 到 更 大 的 發 展 空 間 ， 這 十 幾 年 來 製 造 了 一 大 批 比 前 大 大 地 富 起 來 的 人 。 而 傳 統 的 豪 宅 區 的 供 應 卻 非 常 有 限 。 因 為 ， 要 形 成 一 個 受 公 認 的 豪 宅 區 所 需 要 的 時 間 ， 遠 比 人 們 富 起 來 的 速 度 慢 。 新 發 展 的 地 區 當 然 也 可 以 用 豪 華 材 料 去 建 屋 ， 但 材 料 豪 華 不 等 如 地 區 尊 貴 。 豪 宅 之 所 以 有 價 ， 主 因 是 地 價 高 ， 不 是 建 築 費 貴 。 建 築 費 佔 樓 價 的 比 例 向 來 很 少 ， 單 由 建 築 費 所 造 成 的 價 差 不 礙 一 千 幾 百 元 一 呎 ， 所 以 有 些 發 展 商 以 為 在 新 發 展 地 區 用 足 靚 料 ， 起 出 來 就 可 以 變 豪 宅 ， 長 遠 是 行 不 通 的 。 新 界 的 土 地 供 應 源 源 不 絕 ， 你 會 用 靚 料 ， 其 他 發 展 商 也 會 用 ， 供 應 一 多 ， 價 錢 就 會 回 落 。 但 傳 統 的 豪 宅 區 卻 已 定 形 ， 供 應 受 到 一 定 的 局 限 。 這 十 幾 年 裏 富 起 來 的 人 ， 很 多 尚 未 搬 入 傳 統 的 豪 宅 區 住 ， 所 以 有 供 不 應 求 的 情 況 ， 令 價 錢 高 居 不 下 ， 與 中 小 型 住 宅 的 售 價 越 加 拉 闊 。
