香港需要地產指數

世 上 沒 有 兩 個 相 同 的 樓 宇 ， 每 個 單 位 必 然 佔 據 著 各 自 獨 特 的 空 間 。 這 種 不 一 性 的 特 質 ， 造 成 房 地 產 市 場 的 描 述 困 難 。 誰 也 可 以 知 道 昨 天 股 市 升 ( 跌 ) 多 少 ， 但 樓 市 卻 眾 說 紛 云 ， 不 容 易 有 公 論 。 原 因 在 於 股 市 有 指 數 ， 大 家 可 以 透 過 指 數 的 變 化 去 了 解 客 觀 市 場 的 變 化 ， 但 地 產 市 場 卻 至 今 仍 缺 乏 一 套 科 學 的 並 經 得 起 市 場 考 驗 的 指 數 ， 因 此 有 時 會 出 現 某 經 紀 說 樓 價 跌 了 百 分 之 五 ， 而 同 一 時 間 裏 另 一 個 經 紀 卻 說 樓 價 升 了 百 分 之 三 。 這 種 混 淆 的 情 況 往 往 令 投 資 者 無 所 適 從 。 
經 紀 對 市 場 有 不 同 的 描 述 ， 可 以 因 為 他 們 接 觸 的 層 面 不 同 ， 亦 可 以 因 為 他 們 各 自 有 不 同 的 計 價 方 式 。 最 近 我 就 見 過 評 論 ， 指 樓 市 已 跌 穿 去 年 低 位 ， 並 羅 列 了 一 些 成 交 紀 錄 以 示 公 道 。 但 細 心 一 看 ， 卻 發 現 他 們 拿 來 比 較 的 單 位 質 素 根 本 不 一 樣 。 拿 一 個 去 年 成 交 的 優 質 單 位 ， 與 一 個 最 近 成 交 的 劣 質 單 位 相 比 較 ， 近 期 的 成 交 價 較 低 一 點 不 出 奇 ， 但 這 絕 不 代 表 樓 價 已 跌 穿 底 。 但 一 些 不 明 就 裏 的 人 就 可 能 受 到 誤 導 ， 作 出 不 適 當 的 投 資 決 定 。 
由 此 可 見 ， 香 港 極 需 要 一 種 能 對 客 觀 市 況 作 正 確 描 述 的 方 法 。 而 最 容 易 為 市 民 所 理 解 接 受 的 方 法 ， 應 是 有 一 套 如 股 市 指 數 那 般 的 樓 市 指 數 。 這 種 指 數 不 能 簡 單 地 以 平 均 呎 價 作 比 較 ， 而 必 須 同 時 考 慮 到 每 個 單 位 的 不 同 屬 性 ， 包 括 高 低 層 、 座 向 、 觀 景 ， 以 至 區 域 流 通 偏 好 等 ， 否 則 卻 不 足 以 反 映 客 觀 現 實 。 
一 年 多 前 ， 我 和 城 市 大 學 的 曾 淵 滄 教 授 談 及 這 種 情 況 時 ， 大 家 都 深 有 同 感 。 我 們 更 發 覺 如 果 能 集 合 中 原 與 城 大 的 優 勢 ， 可 能 有 條 件 創 造 一 套 嶄 新 的 、 真 能 反 映 實 況 的 地 產 指 數 。 
中 原 的 優 勢 是 港 九 新 界 都 有 分 行 ， 我 們 分 工 精 細 ， 專 區 內 的 營 業 員 對 自 己 負 責 的 樓 宇 的 屬 性 瞭 如 指 掌 ， 譬 如 幾 樓 以 上 才 有 海 景 ， 那 個 方 向 會 望 到 墳 場 ， 那 種 間 格 最 受 歡 迎 等 。 這 些 都 是 計 算 樓 價 升 降 比 重 的 必 須 資 料 ， 只 有 中 原 這 類 服 務 全 面 分 工 精 細 的 公 司 ， 才 有 能 力 獨 力 提 供 並 能 及 時 和 更 新 這 些 基 本 資 料 。 
而 城 市 大 學 的 優 點 則 是 有 一 批 掌 握 先 進 理 論 ， 懂 得 利 用 高 深 統 計 技 巧 的 學 者 。 他 們 可 以 利 用 中 原 提 供 的 樓 宇 屬 性 ， 去 發 展 一 套 考 慮 週 全 的 多 元 迴 歸 統 計 程 式 ， 並 可 以 借 助 高 速 運 算 的 電 腦 ， 及 時 向 社 會 提 供 反 映 樓 市 行 情 的 指 數 。 此 外 ， 城 大 作 為 一 間 高 等 學 府 ， 不 會 涉 及 商 業 利 益 ， 由 城 大 主 持 及 計 算 這 套 指 數 ， 更 可 予 人 公 正 可 靠 的 信 心 。 
經 過 一 年 多 的 努 力 ， 這 套 可 以 反 映 市 場 實 況 的 地 產 指 數 終 於 可 以 面 世 了 。 相 信 它 的 出 現 可 以 給 投 資 者 以 及 房 屋 政 策 的 決 策 者 帶 來 更 大 的 方 便 。 
由 於 篇 幅 所 限 ， 一 些 有 關 這 個 地 產 指 數 的 具 體 問 題 只 好 留 待 明 天 再 談 了 。