從租買比例看樓市

香 港 人 向 來 傾 向 於 買 樓 多 於 租 樓 ， 除 了 因 經 濟 上 力 有 不 及 被 迫 要 住 公 屋 的 外 ， 在 私 人 住 宅 市 場 物 色 居 所 的 人 ， 買 的 人 一 向 比 租 的 多 。 香 港 的 私 人 樓 宇 裏 近 八 成 是 業 主 自 住 的 ， 這 就 是 香 港 人 喜 歡 買 樓 的 一 個 最 佳 證 明 。 對 香 港 人 來 說 ， 只 要 他 能 花 在 住 屋 方 面 的 費 用 足 以 供 一 個 細 單 位 的 話 ， 他 就 寧 願 用 這 筆 錢 去 供 一 個 細 單 位 ， 也 不 傾 向 用 這 筆 錢 去 租 一 個 大 單 位 。 不 過 這 種 傾 向 在 金 融 風 暴 後 已 有 改 變 。 由 於 樓 價 趨 跌 ， 買 樓 可 能 招 致 損 失 ， 不 少 需 要 住 屋 的 人 都 改 買 為 租 ， 以 避 免 承 受 太 多 的 風 險 。 這 種 情 況 以 九 八 年 八 九 月 間 最 為 嚴 重 ， 當 時 聯 系 匯 率 在 對 沖 基 金 的 夾 擊 下 岌 岌 可 危 ， 人 們 都 不 願 持 有 港 元 資 產 ， 非 急 於 要 用 的 人 都 不 想 買 樓 ， 真 的 趕 住 要 用 的 也 先 租 住 一 個 時 期 再 算 ， 市 場 上 租 買 的 比 例 一 度 跌 至 七 三 分 。 直 到 港 元 回 穩 ， 利 率 下 降 ， 股 市 回 升 後 ， 住 宅 市 場 的 買 家 才 再 度 超 越 租 客 。 樓 價 亦 慢 慢 從 這 個 水 平 見 底 回 升 。 今 年 三 四 月 間 ， 中 原 的 客 戶 中 四 成 人 選 擇 租 樓 ， 六 成 人 選 擇 買 樓 ， 買 樓 的 意 慾 再 次 超 越 租 樓 。 
可 惜 這 段 時 間 維 時 並 不 太 長 ， 至 五 月 中 ， 樓 價 已 欲 升 無 力 ， 反 映 技 術 性 反 彈 已 經 完 成 ， 樓 價 又 需 要 下 試 低 位 。 當 市 場 上 的 人 意 識 到 樓 價 又 在 回 落 時 ， 自 然 又 再 選 擇 租 樓 替 代 買 樓 。 打 從 六 月 下 旬 開 始 ， 租 樓 的 人 又 再 超 越 買 樓 的 人 ， 中 原 客 戶 中 的 租 買 比 例 已 升 到 52%比 48%水 平 。 
這 種 情 況 反 映 了 市 場 人 士 對 後 市 趨 勢 的 估 計 ， 即 是 說 看 淡 的 人 已 超 過 看 好 的 人 。 因 此 ， 可 以 推 論 今 次 樓 價 調 整 尚 未 完 成 ， 非 要 跌 至 一 個 更 低 的 水 平 ， 不 足 以 吸 引 人 們 改 租 為 買 。 
等 二 手 市 場 的 小 業 主 慢 慢 調 低 售 價 ， 可 能 需 要 一 個 很 長 的 時 間 ， 所 以 今 次 促 使 樓 價 迅 速 完 成 調 整 的 仍 是 靠 發 展 商 的 新 盤 。 發 展 商 已 有 多 時 沒 開 新 盤 了 ， 手 上 已 積 累 了 等 著 要 賣 的 新 盤 ， 在 這 種 情 勢 下 ， 要 麼 暫 時 不 開 以 等 時 機 ； 真 的 決 定 開 的 話 ， 訂 價 一 定 會 貼 隨 市 勢 ， 以 平 通 全 市 為 標 榜 。 因 此 ， 下 一 階 段 的 跌 市 將 會 由 新 盤 帶 動 ， 跌 勢 會 速 ， 但 維 時 會 短 ， 第 四 季 初 已 可 反 彈 。 有 心 買 樓 的 人 ， 其 實 這 才 是 入 市 買 平 樓 的 好 時 機 。