豪宅果真一枝獨秀？

 在 最 近 一 次 政 府 土 地 拍 賣 中 ， 山 頂 道 99 號 那 塊 地 賣 得 特 別 好 ， 每 呎 樓 面 地 價 高 達 10,113 元 ， 比 上 次 拍 賣 同 區 的 另 一 塊 地 高 出 百 分 之 二 十 ， 創 了 金 融 風 暴 以 來 每 呎 樓 面 地 價 的 至 高 水 平 。 一 般 估 計 ， 將 來 建 築 完 成 時 ， 要 賣 萬 七 至 萬 八 元 一 呎 ， 發 展 商 才 有 合 理 利 潤 。 7–6%得 以 引 證 。 
相 反 ， 在 同 一 次 拍 賣 中 ， 另 兩 幅 屯 門 住 宅 用 地 卻 賣 得 價 錢 平 平 ， 樓 面 地 價 只 達 一 千 二 、 三 百 元 水 平 ， 比 山 頂 那 塊 相 距 甚 遠 。 因 此 ， 有 人 得 出 這 樣 的 結 論 ： 認 為 現 時 樓 市 豪 宅 一 枝 獨 秀 ， 越 高 檔 的 越 有 承 接 力 ， 低 檔 次 的 反 而 沒 有 人 敢 睇 好 。 這 種 推 論 是 否 合 乎 事 實 呢 ？ 我 實 在 有 點 懷 疑 。 
支 持 這 些 論 調 的 人 ， 常 以 近 期 的 一 些 高 價 成 交 的 豪 宅 為 例 ， 以 說 明 豪 宅 市 道 確 比 中 小 型 住 宅 市 場 為 佳 。 但 關 鍵 的 問 題 是 這 些 都 是 一 些 個 別 的 成 交 ， 沒 有 大 量 的 成 交 量 作 支 持 。 如 果 以 土 地 註 冊 署 的 買 賣 合 約 登 記 作 全 面 的 分 析 ， 近 兩 個 月 ， 過 五 百 萬 樓 價 的 成 交 正 在 萎 縮 ， 證 明 豪 宅 的 樓 價 雖 然 企 硬 ， 但 願 以 這 個 水 平 入 市 的 人 卻 不 多 ， 因 此 這 個 價 位 能 否 長 期 維 持 很 有 疑 問 。 
一 般 來 說 ， 持 有 豪 宅 的 人 持 貨 能 力 較 強 ， 加 上 買 家 對 心 頭 好 的 出 價 能 力 亦 較 高 ， 所 以 個 別 優 質 單 位 能 以 高 價 成 交 實 不 足 為 奇 ， 但 如 果 純 以 個 別 的 成 交 去 推 論 大 市 就 有 點 以 偏 概 全 了 。 
我 相 信 在 金 融 風 暴 裏 有 受 害 者 也 有 得 益 者 ， 這 批 近 期 出 來 買 豪 宅 的 人 可 能 就 是 風 暴 裏 的 得 益 者 。 不 過 這 批 人 始 終 有 限 ， 要 他 們 製 造 一 兩 項 高 價 成 交 還 可 以 ， 要 他 們 消 化 市 場 上 龐 大 的 供 應 量 就 不 成 了 。 現 在 的 情 況 是 優 質 盤 還 偶 有 佳 作 ， 但 質 素 差 一 點 的 可 能 放 了 很 久 仍 沒 有 人 承 接 ， 這 點 可 以 由 豪 宅 的 空 置 比 率 高 達 
就 我 所 見 ， 很 多 新 推 出 的 盤 口 都 是 先 去 細 單 位 ， 而 剩 下 來 的 大 單 位 都 比 較 難 賣 ， 難 怪 發 展 商 都 紛 紛 改 則 ， 改 建 細 單 位 了 。 他 們 亦 是 為 市 場 形 勢 所 迫 才 改 變 發 展 方 針 的 ， 那 些 說 可 以 看 好 豪 宅 的 人 起 碼 與 大 部 分 發 展 商 的 觀 點 不 一 樣 。