如此失實的市場報告

最 近 接 連 多 次 看 到 一 些 測 量 師 行 對 寫 字 樓 市 場 的 研 究 報 告 ， 其 結 論 都 令 我 有 點 詑 異 。 他 們 竟 說 香 港 寫 字 樓 的 租 金 要 四 十 五 元 一 呎 一 個 月 ， 並 說 這 樣 高 的 租 金 水 平 在 世 界 上 仍 排 第 二 ， 故 會 影 響 香 港 的 競 爭 能 力 。 但 在 這 樣 的 情 況 下 ， 竟 還 有 人 估 計 香 港 寫 字 樓 租 金 明 年 還 會 升 百 分 之 三 十 。 世 界 其 他 地 方 的 寫 字 樓 租 金 多 少 錢 一 呎 我 不 知 道 ， 故 我 無 從 評 論 香 港 寫 字 樓 的 租 金 是 否 在 世 界 上 排 第 二 ， 但 我 知 道 香 港 寫 字 樓 的 租 金 就 絕 非 每 月 四 十 五 元 一 呎 。 我 指 的 是 新 簽 的 租 約 ， 不 是 指 前 兩 年 高 峰 期 簽 下 的 租 約 。 高 峰 期 簽 下 的 租 約 一 百 元 一 呎 的 也 有 ， 但 這 已 成 為 歷 史 ， 新 來 香 港 營 商 的 海 外 人 士 ， 絕 對 無 需 要 再 付 這 樣 的 租 金 。 
最 近 我 們 公 司 亦 在 考 慮 搬 寫 字 樓 ， 故 也 有 機 會 接 觸 市 場 的 第 一 手 資 料 。 就 我 所 見 ， 中 環 核 心 地 區 的 寫 字 樓 租 金 ， 也 不 過 二 十 多 三 十 元 一 呎 ， 偏 遠 一 點 的 ， 只 有 十 五 二 十 元 一 呎 ， 遠 遠 未 及 報 告 所 說 的 四 十 五 元 一 呎 ， 即 使 改 以 實 用 面 積 計 也 沒 有 這 麼 貴 。 
況 且 ， 寫 字 樓 的 租 金 現 在 還 分 開 為 名 義 租 金 及 實 際 租 金 ， 不 少 大 業 主 為 了 令 名 義 租 金 可 以 維 持 在 較 高 水 平 ， 不 惜 給 予 租 客 長 達 半 年 至 一 年 的 免 租 期 。 這 樣 有 助 於 維 持 市 場 氣 氛 ， 並 令 發 展 商 在 續 約 時 處 於 一 個 更 有 利 的 位 置 。 測 量 師 行 沒 有 理 由 不 了 解 大 業 主 這 套 運 作 方 式 ， 他 們 做 統 計 時 ， 理 應 以 實 際 的 有 效 租 金 作 基 數 ， 而 不 應 以 名 義 租 金 為 基 數 ， 否 則 豈 非 蓄 意 欺 騙 公 眾 ， 以 討 好 大 業 主 。 
此 外 ， 行 內 無 人 不 知 寫 字 樓 的 空 置 量 正 處 於 高 峰 期 ， 九 八 年 底 積 累 的 空 置 面 積 達 一 千 四 百 七 十 七 萬 呎 ， 空 置 率 高 達 15.9%， 即 使 九 九 年 起 完 全 沒 有 供 應 ， 這 麼 大 的 空 置 面 積 也 可 以 夠 香 港 五 年 的 需 要 ， 我 就 怎 也 推 論 不 出 明 年 寫 字 樓 租 金 還 可 有 30%的 升 幅 。 難 怪 有 人 懷 疑 測 量 師 行 為 了 接 大 業 主 的 生 意 ， 不 惜 替 大 業 主 造 勢 ， 置 專 業 形 象 於 不 顧 了 。 
更 令 人 費 解 的 是 香 港 傳 媒 竟 一 點 判 斷 力 也 沒 有 ， 大 幅 轉 載 這 種 不 盡 不 實 的 市 場 報 告 ， 有 些 更 為 此 而 大 造 文 章 ， 說 高 租 金 仍 在 破 壞 香 港 的 競 爭 力 。 其 實 ， 香 港 寫 字 樓 的 租 賃 市 場 一 貫 自 由 開 放 ， 自 我 調 節 能 力 非 常 高 ， 金 融 風 暴 以 來 ， 已 回 落 了 五 六 成 去 配 合 新 的 經 營 環 境 ， 如 果 還 不 夠 競 爭 的 話 ， 還 可 以 再 調 整 ， 根 本 無 需 主 筆 先 生 擔 心 。