樓市尚處於鞏固期

有 朋 友 看 了 我 這 兩 天 有 關 市 評 的 文 章 有 所 不 解 ， 打 電 話 來 與 我 研 究 。 他 覺 得 近 期 我 對 樓 市 的 取 態 不 及 以 前 樂 觀 。 去 年 底 ， 當 經 濟 環 境 遠 比 現 時 差 時 ， 我 已 多 方 引 述 利 好 因 素 ， 預 測 樓 市 不 會 無 休 止 地 跌 落 去 ， 現 在 客 觀 環 境 改 善 了 這 麼 多 ， 我 卻 說 樓 市 未 有 重 納 上 升 軌 的 條 件 ， 這 是 什 麼 道 理 ？ 我 告 訴 他 ， 去 年 底 我 唱 好 ， 是 因 為 當 時 市 場 上 充 斥 著 悲 觀 情 緒 ， 好 像 末 日 快 臨 一 樣 ， 令 我 覺 得 有 需 要 反 駁 這 種 與 事 實 不 符 的 論 調 。 
當 時 主 要 流 行 的 觀 點 ， 是 失 業 率 還 在 上 升 ， 經 濟 仍 在 負 增 長 ， 故 樓 價 仍 會 進 一 步 下 跌 ， 但 我 的 觀 點 則 認 為 ： 樓 價 的 跌 幅 已 遠 超 負 增 長 的 幅 度 ， 市 場 交 投 量 的 收 縮 亦 遠 超 失 業 率 及 入 息 減 少 的 程 度 ， 故 我 認 為 樓 市 已 回 落 得 差 不 多 ， 隨 時 有 機 會 出 現 彈 。 後 來 反 彈 果 然 出 現 ， 升 幅 有 十 至 十 五 個 百 分 比 。 
然 而 ， 這 種 反 彈 只 屬 於 一 種 技 術 性 的 反 彈 ， 即 是 說 跌 突 了 ， 故 需 要 返 回 合 理 位 置 ， 並 非 一 種 趨 勢 性 的 轉 變 。 不 能 因 為 看 到 股 市 在 不 斷 上 升 ， 就 認 為 樓 市 也 應 這 般 升 法 。 
一 般 而 言 ， 股 市 的 參 與 者 對 未 來 的 較 遙 遠 的 消 息 也 會 非 常 敏 感 ， 故 股 市 常 被 看 作 是 經 濟 的 領 先 指 數 ， 常 比 實 質 經 濟 早 半 年 起 變 化 。 但 地 產 市 場 的 參 與 者 主 要 是 用 家 ， 尤 其 在 衰 退 期 投 資 者 及 投 機 者 的 比 例 更 低 。 用 家 的 特 色 是 講 現 實 ， 即 使 將 來 真 的 看 好 ， 但 我 袋 裏 未 有 錢 ， 看 好 也 不 管 用 。 因 此 ， 樓 市 對 一 些 較 遠 的 消 息 反 應 比 較 遲 頓 。 
經 濟 學 家 一 般 認 為 ， 樓 市 的 反 應 比 實 質 經 濟 的 轉 變 還 要 慢 半 拍 。 經 濟 初 復 甦 時 ， 首 先 感 覺 到 的 應 是 做 生 意 的 人 。 不 過 ， 由 於 做 生 意 的 人 剛 受 過 經 濟 衰 退 的 教 訓 ， 膽 子 還 很 小 ， 財 力 仍 有 限 ， 不 敢 貿 然 擴 張 。 要 好 了 一 段 時 間 ， 待 他 們 有 餘 資 時 ， 他 們 才 會 擴 張 生 意 ， 增 聘 人 手 ， 這 時 人 力 市 場 才 會 慢 慢 緊 張 起 來 。 請 人 困 難 了 ， 僱 主 才 願 意 加 人 工 ， 薪 金 高 了 ， 人 們 的 買 樓 能 力 才 會 增 加 ， 這 時 樓 價 才 有 條 件 重 納 上 升 軌 。 不 過 這 往 往 發 生 在 實 質 經 濟 改 善 之 後 的 一 年 半 載 ， 距 今 尚 有 很 長 的 時 間 。