評九九年第二次賣地
六 月 二 十 九 日 政 府 賣 地 ， 成 績 一 如 市 場 預 期 一 樣 ， 做 價 相 當 理 想 。 市 場 的 焦 點 多 集 中 在 山 頂 堪 仕 達 道 那 幅 。 認 為 是 做 價 最 好 的 一 幅 ， 但 如 果 以 政 府 的 開 價 去 比 較 ， 成 交 價 超 出 開 價 最 多 的 反 而 不 是 這 幅 。 堪 仕 達 道 地 皮 開 價 一 億 七 千 五 百 萬 ， 最 後 以 二 億 六 千 五 百 萬 成 交 ， 比 開 價 高 51% ； 但 大 埔 滘 那 幅 ， 開 價 只 一 千 八 百 萬 ， 卻 以 四 千 四 百 萬 成 交 ， 比 開 價 高 144% ； 即 使 是 事 前 不 被 看 得 太 好 的 葵 涌 葵 聯 道 那 幅 ， 亦 以 二 億 七 千 五 百 萬 開 價 ， 以 四 億 七 千 萬 成 交 ， 比 開 價 高 出 70% 。 反 映 傳 媒 報 導 時 只 注 意 樓 面 地 價 的 絕 對 數 字 ， 沒 有 留 意 成 交 價 比 開 價 的 相 對 數 字 。 8206 元 ， 加 二 千 元 一 呎 建 築 費 ， 成 本 已 過 一 萬 元 一 呎 ， 再 加 上 利 息 成 本 及 發 展 商 應 有 的 利 潤 ， 將 來 可 能 要 賣 一 萬 五 千 元 一 呎 。 因 此 ， 只 有 看 好 後 市 ， 認 為 三 、 五 年 後 樓 市 會 有 機 會 上 升 二 、 三 十 個 百 分 比 的 人 ， 才 肯 出 這 麼 高 的 價 錢 。 從 這 個 角 度 來 看 ， 地 產 商 對 後 市 的 確 比 前 樂 觀 了 佷 多 。 2027 元 一 呎 ， 只 是 山 頂 那 幅 的 四 分 之 一 ， 這 與 過 往 經 濟 不 景 時 ， 豪 宅 價 與 中 小 型 住 宅 價 越 發 接 近 的 慣 情 不 一 樣 。 其 中 反 映 了 些 什 麼 問 題 值 得 留 意 。
堪 仕 達 道 地 皮 ， 以 樓 面 地 價 計 。 每 呎 高 達
今 次 賣 地 的 成 績 又 顯 示 ， 市 場 看 好 位 處 獨 特 的 豪 宅 用 地 多 過 較 大 路 的 中 小 住 宅 。 葵 聯 路 那 幅 所 成 的 樓 面 地 價 只 是
至 於 大 埔 滘 那 幅 別 墅 地 ， 成 交 價 高 出 開 價 許 多 ， 我 看 這 未 必 表 示 大 埔 豪 宅 值 得 看 好 。 投 到 這 塊 地 的 公 司 背 景 如 何 ？ 我 尚 未 清 楚 了 解 ， 但 很 有 可 能 是 一 個 用 家 ， 所 以 才 可 以 在 投 地 時 不 考 慮 利 潤 因 素 ， 以 至 能 出 更 高 的 地 價 與 發 展 商 競 爭 。
整 體 來 說 ， 由 於 今 次 推 出 的 土 地 都 不 太 大 塊 ， 不 能 吸 引 大 發 展 商 參 與 ， 不 容 易 測 試 他 們 的 取 態 ， 對 市 場 的 指 標 作 用 不 大 ， 但 由 於 今 次 的 成 交 價 都 建 立 在 後 市 會 升 的 預 計 上 ， 故 對 市 場 作 用 應 是 利 好 的 ， 只 是 利 好 的 作 用 不 會 太 明 顯 吧 了 。
