落成量有別於開盤量
差 餉 物 業 估 價 署 出 的 “ 香 港 物 業 報 告 ” ， 預 期 九 九 年 私 人 住 宅 的 落 成 量 高 達 三 萬 六 千 一 百 個 ， 比 九 八 年 的 二 萬 二 千 二 百 八 十 個 多 了 百 分 之 六 十 二 。 有 些 行 家 及 傳 媒 都 借 此 大 做 文 章 ， 認 為 這 麼 大 的 供 應 量 將 對 今 年 的 地 產 市 道 造 成 壓 力 ， 我 對 此 則 不 太 擔 心 。 人 們 之 所 以 有 此 擔 心 ， 主 要 是 因 為 不 明 白 差 餉 物 業 估 價 署 所 說 的 供 應 ， 其 實 是 指 物 業 具 體 興 建 落 成 ， 可 真 正 供 人 居 住 的 供 應 ， 而 不 是 拿 出 市 場 銷 售 的 那 種 供 應 。
自 從 政 府 放 寬 樓 花 開 盤 的 時 間 限 制 後 ， 發 展 商 已 可 在 樓 宇 入 伙 前 二 十 個 月 之 內 選 擇 開 盤 。 即 是 說 ， 如 果 樓 花 銷 售 理 想 的 話 ， 到 樓 宇 入 伙 時 ， 可 能 大 部 分 單 位 其 實 已 經 賣 出 ， 不 會 對 市 場 造 成 壓 力 。
過 往 炒 風 熾 熱 時 ， 樓 花 的 買 家 可 能 未 必 是 真 正 的 用 家 ， 加 上 有 一 個 時 期 政 府 限 制 樓 花 期 的 轉 售 活 動 ， 以 至 樓 花 入 伙 初 段 ， 炒 家 都 集 中 在 這 段 時 間 放 盤 ， 故 樓 宇 落 成 量 大 亦 會 對 市 場 造 成 壓 力 。 九 八 年 就 是 這 種 情 況 較 為 嚴 重 的 一 年 ， 因 為 炒 家 不 但 在 樓 宇 落 成 時 大 量 放 盤 ， 並 且 大 量 撻 定 ， 令 發 展 商 除 了 要 開 新 盤 外 ， 還 要 設 法 推 銷 撻 定 單 位 ， 再 加 上 有 人 踢 契 或 利 用 政 客 搞 遊 行 請 願 ， 釀 成 社 會 事 件 ， 的 確 在 樓 宇 落 成 期 對 樓 市 造 成 壓 力 。
不 過 ， 這 種 情 況 應 不 會 再 在 九 九 年 出 現 。 九 九 年 落 成 樓 宇 ， 相 當 大 的 部 分 已 在 樓 花 期 預 售 ， 買 家 中 大 部 分 都 是 用 家 ， 在 入 伙 後 立 即 想 脫 手 的 人 應 大 量 減 少 。 況 且 ， 這 批 將 入 伙 的 樓 宇 ， 大 部 分 是 在 低 潮 時 期 開 盤 ， 到 真 正 入 伙 時 ， 買 家 已 可 獲 微 利 ， 不 會 有 人 需 要 撻 定 或 踢 契 ， 因 為 不 想 要 的 人 很 容 易 可 在 二 手 市 場 成 功 找 到 買 家 接 手 ， 不 用 出 此 下 策 ， 出 現 撻 定 潮 或 踢 契 潮 的 客 觀 環 境 已 不 存 在 。 因 此 ， 我 不 相 信 市 場 會 因 九 九 年 樓 宇 的 落 成 量 大 有 太 大 的 衝 擊 。
近 期 ， 發 展 商 在 土 地 拍 賣 及 投 票 時 已 較 前 積 極 進 取 ， 顯 示 他 們 對 後 市 已 漸 恢 復 信 心 ， 再 掀 起 大 規 模 減 價 戰 的 機 會 應 該 不 大 。 因 此 ， 我 預 期 九 九 年 的 整 體 市 道 理 應 比 九 八 年 為 佳 ， 年 尾 樓 價 應 略 高 於 年 初 ， 升 幅 有 機 會 超 過 百 分 之 十 。 大 家 不 用 為 九 九 年 的 落 成 量 大 增 而 過 分 擔 憂 。
