九八年的吸納量不會這麼低
差 餉 物 業 估 價 署 每 年 皆 出 版 一 本 “ 香 港 物 業 報 告 ” ， 作 為 對 過 去 一 年 香 港 物 業 市 場 的 回 顧 ， 並 對 未 來 的 樓 宇 落 成 量 作 出 預 測 。 過 去 這 份 報 告 通 常 在 每 年 的 四 月 出 版 ， 不 知 是 什 麼 原 因 ， 今 年 的 物 業 報 告 至 六 月 下 旬 才 正 式 出 版 ， 或 許 是 金 融 風 暴 的 餘 波 吧 ！ 報 告 中 有 些 統 計 數 字 ， 很 明 顯 與 我 以 前 的 估 計 很 不 一 樣 。 我 原 先 估 計 ， 九 八 年 的 空 置 量 不 會 太 高 ， 因 為 九 八 年 入 市 的 都 是 用 家 ， 買 入 樓 宇 後 理 應 搬 入 去 住 ， 不 會 像 九 六 、 九 七 年 那 樣 把 樓 看 作 貨 一 樣 ， 暫 不 出 租 ， 又 不 出 售 ， 待 價 而 沽 。 然 而 ， 這 只 是 二 手 市 場 的 情 況 ， 九 八 年 買 二 手 樓 的 十 居 其 九 都 是 自 己 住 ， 但 九 八 年 落 成 的 一 手 樓 ， 如 愉 景 新 城 ， 灝 景 灣 ， 海 逸 豪 園 等 ， 大 都 是 樓 市 高 峰 期 開 盤 的 ， 當 時 的 入 市 者 不 少 都 是 投 機 者 ， 沒 有 自 住 需 求 ， 故 一 旦 樓 花 入 伙 ， 就 只 能 撻 定 ， 或 待 價 錢 回 升 後 才 考 慮 賣 出 ， 結 果 空 置 的 單 位 中 有 三 分 之 一 是 在 九 八 年 落 成 的 ， 令 整 體 空 置 率 由
據 這 份 報 告 顯 示 ， 九 八 年 的 吸 納 量 只 有 一 萬 三 千 零 五 十 個 ， 我 從 事 地 產 逾 二 十 年 ， 都 未 見 過 有 這 麼 低 的 吸 納 量 。 起 初 ， 我 對 這 個 數 字 很 不 理 解 ， 因 為 九 八 年 單 是 由 中 原 出 租 及 出 售 單 位 就 有 三 萬 零 一 百 九 十 四 個 。 不 過 想 深 一 層 ， 中 原 錄 得 的 市 場 活 動 中 ， 其 中 不 少 是 交 換 活 動 ， 由 報 告 所 錄 得 的 是 吸 納 活 動 的 最 終 成 果 ， 即 賣 出 買 入 一 輪 之 後 ， 最 終 多 了 一 萬 三 千 零 五 十 個 單 位 有 人 搬 入 去 住 ， 其 間 賣 出 買 入 的 活 動 當 然 不 只 這 一 萬 三 千 多 次 。
我 估 計 ， 在 九 八 年 新 增 的 住 戶 應 不 只 這 一 萬 三 千 零 五 十 戶 ， 只 是 因 為 在 市 好 時 ， 香 港 人 樂 於 持 有 物 業 ， 一 戶 人 持 幾 伙 物 業 ， 但 金 融 風 暴 後 ， 不 少 人 把 非 必 需 的 物 業 出 租 或 出 售 ， 而 這 部 分 多 餘 的 物 業 也 吸 納 了 不 少 新 用 戶 。 所 以 我 不 接 受 九 八 年 只 有 一 萬 三 千 零 五 十 個 新 吸 納 量 的 說 法 。 九 八 年 的 市 道 應 比 報 告 所 描 述 的 為 佳 。
同 樣 理 由 ， 過 往 空 置 量 低 內 裏 亦 有 虛 假 的 一 面 ， 不 少 業 餘 炒 家 ， 持 有 超 過 一 個 單 位 時 ， 為 向 銀 行 貸 款 ， 都 會 報 稱 自 住 ， 並 作 兩 頭 住 家 ， 不 想 丟 空 浪 費 。 一 般 短 線 炒 家 不 傾 向 出 租 ， 以 免 不 能 交 吉 出 售 ， 影 響 售 價 。 再 者 ， 報 稱 自 住 還 有 一 個 好 處 ， 就 是 轉 售 圖 利 時 ， 可 向 稅 局 宣 稱 是 自 住 單 位 資 本 增 值 ， 因 而 避 交 利 得 稅 。 因 此 ， 有 些 業 餘 炒 家 即 使 是 持 貨 炒 賣 ， 也 會 派 遣 一 兩 個 家 庭 成 員 入 去 暫 住 ， 令 單 位 不 至 被 看 作 空 置 單 位 。 不 過 金 融 風 暴 爆 發 以 後 ， 持 有 物 業 已 無 利 可 圖 ， 甚 至 帶 來 重 大 損 失 ， 故 這 類 人 紛 紛 把 多 餘 的 單 位 出 租 或 出 售 ， 此 之 所 以 九 八 年 的 低 吸 納 量 及 高 空 置 率 都 不 能 反 映 事 實 的 全 部 。
3.8%升 至 4.5%。
