小業主開始惜售
近 期 ， 香 港 房 地 產 市 場 的 活 動 集 中 在 一 手 市 場 ， 二 手 市 場 依 然 相 對 淡 靜 。 有 人 認 為 ， 這 不 是 一 種 太 健 康 的 現 象 ， 顯 示 樓 市 可 能 尚 未 見 底 。 我 亦 同 意 這 種 情 況 不 正 常 ， 但 如 果 說 這 顯 示 樓 市 尚 未 見 底 就 似 乎 取 態 悲 觀 ， 我 覺 得 ， 這 只 可 理 解 成 樓 市 尚 未 復 甦 ， 而 非 尚 未 見 底 。
現 時 一 手 盤 比 二 手 盤 好 銷 的 理 由 ， 主 要 是 發 展 商 仍 心 急 要 賣 樓 ， 訂 價 比 較 吸 引 ， 但 小 業 主 已 比 較 惜 售 ， 不 肯 如 上 一 階 段 那 樣 ， 跟 隨 一 手 市 場 一 起 減 價 ， 與 一 手 市 場 搶 客 。
出 現 這 種 情 況 的 原 因 ， 是 二 手 市 場 的 盤 口 中 ， 炒 家 貨 已 賣 少 見 少 ， 剩 下 來 的 多 是 業 主 尚 在 裏 面 住 的 換 樓 盤 。 炒 家 為 了 斬 掉 虧 損 ， 必 須 與 發 展 商 搶 客 ， 故 往 往 不 計 價 出 貨 ， 但 換 樓 客 進 可 以 攻 退 可 以 守 ， 賣 得 好 價 就 換 樓 ， 賣 不 到 好 價 就 在 舊 居 住 下 去 ， 所 以 價 錢 企 得 較 硬 。
隨 著 炒 家 貨 的 減 少 ， 市 場 上 空 置 單 位 亦 越 來 越 少 ， 急 用 的 買 家 的 選 擇 就 越 來 越 少 ， 樓 花 盤 雖 平 ， 但 不 能 即 時 用 ， 故 只 好 在 二 手 市 場 買 。 目 前 二 手 市 場 成 交 雖 然 不 多 ， 但 偶 有 佳 作 ， 令 小 業 主 更 不 肯 輕 易 減 價 。
另 一 方 面 ， 由 於 存 款 利 率 大 幅 回 落 ， 賣 樓 去 收 息 已 不 如 前 吸 引 ， 加 上 租 金 已 有 見 底 回 升 的 跡 象 ， 賣 樓 轉 租 屋 住 ， 把 套 現 所 得 存 在 銀 行 收 息 的 人 已 比 前 減 少 。 現 時 租 金 回 報 率 已 與 定 期 存 款 拉 近 ， 有 樓 收 租 但 已 供 斷 的 人 亦 不 傾 向 急 於 套 現 。 在 這 種 情 況 下 ， 二 手 市 場 選 擇 越 來 越 少 ， 價 錢 越 企 越 硬 ， 令 不 急 於 要 用 的 買 家 都 流 入 一 手 市 場 。
由 此 可 見 ， 一 手 市 場 興 旺 有 其 客 觀 的 原 因 ， 但 這 種 情 況 不 會 長 此 下 去 ， 當 發 展 商 發 覺 手 上 的 樓 盤 銷 售 得 七 七 八 八 時 ， 他 們 願 意 減 價 的 意 願 就 會 降 低 。 屆 時 ， 買 家 又 會 回 流 入 二 手 市 場 。
我 估 計 ， 九 九 年 上 半 年 市 場 活 動 仍 集 中 在 一 手 市 場 ， 只 要 上 半 年 發 展 商 去 貨 順 利 ， 下 半 年 一 手 市 場 就 會 貨 疏 ， 買 家 只 好 買 二 手 市 場 的 貨 ， 而 樓 市 就 有 機 會 漸 漸 復 甦 。
