樓市隱藏供不應求的危機

八 十 年 代 ， 香 港 每 年 住 宅 的 落 成 量 已 達 接 近 三 萬 個 水 平 ， 但 近 幾 年 卻 跌 至 連 二 萬 個 也 不 足 的 水 平 ， 實 在 使 人 意 想 不 到 。 以 九 八 年 為 例 ， 年 初 時 政 府 估 計 落 成 量 可 達 二 萬 四 千 七 百 九 十 個 ， 可 是 頭 三 季 只 落 成 了 一 萬 四 千 九 百 二 十 二 個 ， 如 此 推 論 ， 九 八 年 的 總 落 成 量 可 能 連 二 萬 個 也 不 夠 。 反 映 香 港 的 住 宅 落 成 量 仍 處 於 相 當 低 的 水 平 。 
早 在 一 九 九 四 年 ， 當 時 的 殖 民 地 政 府 就 揚 言 要 增 加 樓 宇 供 應 ， 但 由 於 行 政 干 預 太 多 ， 令 市 場 失 去 自 我 調 節 機 能 ， 供 應 不 增 反 減 。 特 區 政 府 成 立 後 ， 明 確 提 出 ， 要 把 每 年 的 落 成 量 （ 包 括 公 營 單 位 ） 增 加 至 八 萬 五 ， 市 場 一 度 相 信 未 來 供 應 將 會 增 加 。 可 惜 金 融 風 暴 爆 發 ； 令 這 個 增 加 供 應 計 劃 胎 死 腹 中 ， 政 府 被 逼 暫 停 賣 地 以 救 市 ， 令 香 港 面 臨 更 嚴 重 的 房 屋 供 應 短 缺 的 危 機 。 然 而 ， 市 場 上 真 正 意 識 這 種 危 機 存 在 的 人 並 不 多 ， 更 多 的 人 還 在 抱 怨 八 萬 五 ， 而 不 知 道 ， 我 們 今 天 面 對 的 不 是 供 應 過 剩 ， 而 是 供 應 不 足 。 我 們 可 能 已 無 需 擔 心 樓 價 是 否 見 底 ， 反 而 要 擔 心 將 來 香 港 人 又 要 捱 貴 樓 。 
以 我 觀 察 ， 九 八 年 買 賣 市 場 雖 然 淡 靜 ， 但 租 賃 市 場 卻 反 常 活 躍 。 由 於 租 金 廉 宜 ， 二 三 千 元 已 可 租 到 一 個 新 界 的 獨 立 單 位 ， 吸 引 了 不 少 過 往 只 租 房 的 人 搬 出 來 住 ， 今 空 置 的 單 位 大 幅 減 少 。 九 八 年 下 半 年 ， 我 們 公 司 的 新 盤 口 數 量 ， 已 低 於 成 功 出 租 盤 口 數 量 ， 令 公 司 的 存 盤 量 越 來 越 少 。 我 相 信 ， 現 樓 市 場 上 供 不 應 求 的 情 況 將 很 快 會 出 現 。 
九 七 年 的 空 置 率 只 有 3.8%， 本 身 已 不 算 高 ， 在 吸 納 增 加 ， 落 成 不 足 情 況 下 ， 租 金 市 場 基 本 上 已 經 見 底 。 租 金 見 底 後 將 有 更 多 的 用 家 流 入 買 賣 市 場 ， 令 樓 價 亦 更 有 支 持 力 。 不 過 ， 明 年 上 半 年 ， 樓 價 仍 不 容 易 大 升 ， 因 為 樓 花 市 場 的 供 應 量 仍 相 當 多 ， 樓 花 市 場 的 激 烈 競 爭 ， 對 現 樓 市 場 有 一 定 的 遏 抑 作 用 。 但 隨 著 停 止 賣 地 的 效 應 陸 續 顯 現 ， 明 年 下 半 年 的 樓 花 供 應 量 也 會 減 少 ， 樓 宇 市 場 供 不 應 求 的 情 勢 將 更 為 明 顯 ， 樓 價 難 免 再 度 出 現 上 升 壓 力 。 
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「 年 內 租 務 活 躍 可 供 出 租 單 位 大 跌 」