樓花轉售的風險

維 港 灣 炒 籌 成 交 困 難 ， 其 中 一 項 技 術 性 原 因 是 發 展 商 不 肯 替 買 家 轉 名 ， 以 至 二 手 樓 花 的 買 賣 必 須 透 過 確 認 人 方 式 轉 售 ， 這 樣 徒 然 增 加 了 買 賣 雙 方 的 風 險 。 所 謂 轉 名 的 方 式 ， 即 是 由 第 一 手 買 家 把 樓 花 退 回 給 發 展 商 ， 再 由 發 展 商 直 接 把 樓 花 售 予 第 二 手 買 家 。 第 一 手 與 第 二 手 之 間 的 賺 蝕 關 係 ， 由 他 們 私 下 解 決 ； 文 件 上 的 做 法 是 發 展 商 與 第 一 手 買 家 簽 一 份 取 消 合 約 。 再 與 第 二 手 買 家 簽 一 份 新 的 買 賣 合 約 ， 合 約 內 容 其 實 與 第 一 手 一 模 一 樣 。 之 後 第 二 手 買 家 只 和 發 展 商 打 交 道 ， 無 需 再 理 會 第 一 手 買 家 。 
以 確 認 人 方 式 轉 讓 則 不 同 ， 發 展 商 把 樓 賣 給 第 一 手 買 家 ， 然 而 第 一 手 買 家 在 完 成 交 易 前 又 把 樓 賣 給 第 二 手 買 家 ， 到 樓 宇 建 築 完 成 需 要 簽 屋 契 時 ， 還 需 第 一 手 買 家 以 確 認 人 的 身 份 出 來 簽 名 ， 一 旦 第 一 手 買 家 屆 時 沒 有 出 現 ， 第 二 手 買 家 就 買 不 到 樓 ， 因 為 第 二 手 買 家 只 與 確 認 人 （ 即 第 一 手 買 家 ） 有 合 約 關 係 ， 與 發 展 商 則 沒 有 ， 因 此 不 能 要 求 發 展 商 直 接 把 樓 賣 給 他 。 
本 來 ， 只 要 第 二 手 買 家 不 把 賺 價 和 第 一 手 買 家 的 成 本 ， 一 次 過 在 買 賣 合 約 時 付 予 第 一 手 買 家 ， 他 是 不 用 擔 心 第 一 手 買 家 在 簽 屋 契 時 不 出 現 的 ， 因 為 第 一 手 買 家 不 以 確 認 人 的 身 份 來 簽 屋 契 ， 就 沒 有 機 會 收 取 尾 數 。 
消 委 會 及 一 些 律 師 常 強 調 這 方 面 的 風 險 ， 其 實 遠 不 如 他 們 所 說 的 那 麼 嚴 重 。 我 在 這 行 二 十 多 年 ， 甚 少 出 現 確 認 人 在 簽 契 時 不 現 身 的 情 況 。 
很 多 時 ， 律 師 樓 早 已 要 求 第 一 手 買 家 簽 一 份 不 可 切 消 授 權 書 給 第 二 手 買 家 ， 第 一 手 買 家 即 使 不 出 現 ， 第 二 手 買 家 亦 可 代 他 簽 名 完 成 交 易 。 
維 港 灣 的 二 手 樓 花 轉 讓 不 活 躍 ， 是 因 為 距 離 入 伙 期 較 長 ， 如 果 期 間 第 一 手 買 家 逝 世 、 離 婚 或 破 產 ， 第 二 手 買 家 就 會 很 麻 煩 ， 雖 不 一 定 買 不 成 樓 ， 但 要 搞 很 多 手 續 。 沒 有 必 要 去 惹 這 種 麻 煩 ， 因 此 有 些 人 寧 願 貴 一 點 去 買 發 展 商 的 貨 尾 ， 也 不 肯 幫 襯 炒 家 買 平 貨 。 
另 一 方 面 ， 炒 家 也 不 喜 歡 做 確 認 人 ， 留 下 手 尾 要 簽 屋 契 收 尾 數 ， 萬 一 第 二 手 買 家 撻 訂 ， 發 展 商 還 會 追 究 他 ， 以 現 時 的 景 況 ， 出 現 第 二 手 買 家 失 蹤 的 機 會 多 過 第 一 手 ， 在 賺 價 不 多 的 情 況 下 ， 第 一 手 買 家 多 不 肯 為 少 少 的 代 價 而 要 受 困 一 年 多 ， 到 入 伙 時 才 收 尾 數 。 
不 過 ， 如 果 發 展 商 肯 替 雙 方 轉 名 ， 即 使 賺 價 不 多 ， 第 一 手 買 家 也 樂 於 這 樣 做 ， 因 為 一 次 過 可 收 回 成 本 與 賺 價 ， 以 後 與 發 展 商 割 斷 關 係 ， 一 了 百 了 ， 不 怕 再 被 人 追 究 。 
我 不 太 明 白 發 展 商 為 什 麼 不 肯 替 人 轉 名 。 我 相 信 第 二 手 的 買 家 屬 用 家 比 例 較 第 一 手 的 高 ， 如 果 我 是 發 展 商 寧 願 放 走 炒 家 ， 直 接 與 用 家 簽 約 ， 將 來 萬 一 樓 價 下 跌 ， 用 家 撻 訂 的 機 會 也 少 一 點 。 另 一 方 面 ， 放 走 了 炒 家 ， 下 次 新 盤 炒 家 必 會 再 來 ， 對 營 造 氣 氛 促 銷 新 盤 有 利 。 況 且 ， 轉 名 時 發 展 商 還 可 以 收 取 轉 名 費 ， 對 發 展 商 有 利 無 害 ， 難 道 發 展 商 忽 然 想 負 起 社 會 責 任 ， 要 為 遏 抑 炒 風 立 新 功 。