還地產市場本來面目

我 說 政 府 應 把 救 市 的 注 意 力 放 在 地 產 市 場 上 而 非 股 票 市 場 上 ， 皆 因 香 港 的 股 票 市 場 裏 地 產 股 的 比 例 非 常 高 ， 即 使 非 地 產 股 ， 其 業 務 也 或 多 或 少 和 地 產 有 點 關 係 。 因 此 ， 只 要 地 產 好 股 市 就 會 好 ， 地 產 處 境 不 利 ， 股 市 也 難 逃 劫 數 ， 所 以 地 產 市 場 是 比 股 票 市 場 具 有 更 根 本 性 的 市 場 ， 政 府 與 其 救 股 市 就 不 如 樓 市 。 政 府 要 救 樓 市 ， 並 不 需 要 動 用 外 匯 儲 備 在 市 場 買 樓 ， 只 需 把 以 前 的 錯 誤 政 策 撥 亂 反 正 就 可 以 產 生 成 效 了 。 
自 九 一 年 以 來 ， 政 府 推 出 了 很 多 抑 市 措 施 ， 現 在 環 境 轉 變 了 ， 應 全 部 予 以 撤 回 。 這 應 包 括 ： ( 一 ) 癈 除 一 刀 切 的 七 成 按 揭 上 限 ， 九 哥 先 生 擔 心 這 會 增 加 銀 行 風 險 ， 但 現 在 樓 價 偏 低 ， 今 天 做 九 成 的 風 險 也 不 及 去 年 做 七 成 。 八 十 年 代 中 後 期 ， 銀 行 亦 有 做 九 成 按 揭 ， 並 沒 有 造 成 多 大 風 險 ， 這 樣 起 碼 可 以 使 有 還 款 能 力 的 人 可 以 早 日 買 樓 。 ( 二 ) 放 棄 在 買 賣 合 約 時 徵 收 印 花 費 ， 回 復 做 屋 契 時 才 收 的 舊 制 ， 以 減 少 資 金 流 入 市 場 的 阻 力 。 ( 三 ) 不 再 限 制 發 展 商 如 何 開 盤 賣 樓 花 ， 讓 發 展 商 可 以 各 出 奇 謀 ， 提 高 推 銷 效 果 。 
此 外 ， 過 去 政 府 把 住 屋 問 題 的 民 生 性 質 與 買 樓 問 題 的 投 資 性 質 弄 得 混 淆 不 清 ， 錯 誤 地 以 七 成 人 可 以 自 置 居 所 作 為 房 屋 政 策 的 主 要 目 標 ， 這 些 都 造 成 政 策 混 亂 ， 市 民 無 所 適 從 。 政 府 現 在 需 要 做 的 是 ： ( 一 ) 把 力 量 集 中 在 興 建 廉 租 公 屋 上 ， 讓 租 住 私 人 樓 宇 市 場 上 的 起 碼 單 位 也 沒 有 能 力 的 人 可 以 儘 快 上 樓 ； ( 二 ) 停 止 出 售 公 屋 ， 避 免 擾 亂 私 人 市 場 的 價 格 準 則 ， 保 留 換 樓 階 梯 的 完 整 性 。 ( 三 ) 停 建 夾 屋 、 居 屋 ， 把 購 買 力 引 入 私 人 市 場 ， ( 四 ) 取 消 各 類 置 業 貸 款 計 劃 ， 市 民 得 靠 自 己 的 能 力 在 原 來 的 起 步 點 上 車 。 這 樣 以 前 買 落 上 車 盤 的 人 才 有 機 會 套 現 換 樓 ， 換 樓 活 動 才 能 繼 續 。 
但 最 重 要 的 ， 是 政 府 必 須 明 確 告 訴 市 民 ， 已 放 棄 每 年 八 萬 五 這 個 十 年 建 屋 目 標 ， 改 為 按 經 濟 條 件 不 斷 調 整 每 年 的 建 屋 目 標 。 要 讓 市 民 明 白 ， 政 府 今 後 不 會 為 達 到 某 項 計 劃 指 標 而 危 害 地 產 投 資 在 經 濟 生 態 環 境 中 的 重 要 功 能 ， 讓 市 民 可 以 放 心 投 資 。 
地 產 建 設 商 會 建 議 政 府 停 止 買 地 兩 年 ， 我 認 為 時 間 太 長 ， 會 嚴 重 影 響 未 來 的 供 應 及 打 擊 有 關 行 業 。 我 認 為 調 低 供 應 至 每 年 五 萬 個 水 平 已 可 以 。 
我 以 上 的 建 議 並 不 會 對 市 場 有 太 大 干 預 ， 實 質 上 只 是 回 復 市 場 的 本 來 面 目 ， 不 過 會 損 害 一 部 分 既 得 利 益 者 的 利 益 ， 推 行 起 來 會 有 一 定 的 阻 力 。 但 我 相 信 ， 如 果 政 府 敢 大 膽 地 一 次 過 把 以 上 措 施 一 起 過 推 出 ， 必 會 產 生 一 定 的 效 果 ， 且 看 政 府 是 否 有 此 膽 識 了 。