市場仍保持一定的活動量

這 一 年 來 ， 地 產 代 理 的 佣 金 收 入 不 斷 減 少 ， 公 司 的 規 模 亦 被 逼 不 斷 縮 細 ， 去 年 高 峰 期 時 ， 我 們 有 超 過 三 百 間 分 行 ， 今 天 只 剩 下 二 百 間 ， 如 果 市 道 沒 有 明 顯 的 轉 變 ， 可 能 還 要 作 進 一 步 收 縮 。 最 近 我 發 現 一 個 奇 怪 的 現 像 ， 就 是 公 司 的 規 模 雖 在 收 縮 ， 員 工 的 總 人 數 雖 比 前 少 了 三 分 之 一 ， 但 公 司 每 月 促 成 的 生 意 以 宗 數 計 卻 沒 有 減 少 ， 佣 金 減 少 的 原 因 皆 因 為 租 買 的 比 例 逆 轉 了 。 
高 峰 期 時 ， 租 買 的 比 例 是 一 九 之 比 ， 即 九 成 客 人 選 擇 買 樓 ， 只 有 一 成 選 擇 租 樓 ， 但 現 在 租 買 的 比 例 卻 轉 變 成 六 四 比 ， 即 只 有 四 成 人 選 擇 買 樓 。 
促 成 一 宗 買 賣 的 佣 金 收 入 遠 比 租 多 。 一 個 價 值 三 百 萬 的 單 位 ， 如 果 透 過 代 理 賣 出 ， 代 理 可 從 買 賣 雙 方 各 收 到 百 分 之 一 佣 金 ， 每 邊 三 萬 ， 合 共 六 萬 。 但 同 樣 一 個 單 位 如 果 出 租 的 話 。 每 月 僅 可 收 到 租 金 一 萬 元 左 右 ， 代 理 每 邊 收 半 個 月 佣 ， 兩 邊 收 足 也 只 是 一 萬 元 佣 金 。 因 此 ， 租 買 的 比 例 一 旦 轉 變 ， 可 以 對 代 理 的 收 入 造 成 很 大 的 影 響 。 
今 天 的 情 況 是 ， 我 們 的 佣 金 收 入 雖 然 少 了 ， 但 我 們 每 月 促 成 的 租 買 的 總 宗 數 卻 沒 有 進 一 步 收 縮 ， 仍 能 保 持 在 每 月 二 千 五 百 宗 左 右 ， 比 起 九 七 年 上 半 年 平 均 三 千 三 百 宗 ， 雖 然 少 了 一 些 ， 但 與 市 道 正 常 時 相 差 不 遠 ， 甚 至 比 九 七 年 下 半 年 多 了 少 少 。 然 而 ， 如 果 以 分 行 總 數 及 人 手 配 備 來 看 ， 九 八 年 比 九 七 年 下 半 年 其 實 收 縮 了 很 多 。 規 模 少 了 ， 促 成 的 租 賣 總 宗 數 卻 有 所 增 加 ， 這 顯 示 ， 這 段 時 間 市 場 的 活 動 其 實 並 沒 有 減 少 ， 只 是 很 多 以 前 會 買 樓 的 人 ， 現 在 選 擇 了 租 樓 。 
這 種 情 況 ， 令 我 對 後 市 不 至 信 心 盡 失 ， 因 為 這 個 市 場 仍 能 有 足 夠 的 活 動 量 ， 並 非 一 潭 死 水 ， 一 樣 不 斷 有 人 換 樓 ， 細 樓 搬 大 樓 以 改 善 居 住 環 境 ， 只 是 由 於 對 樓 市 的 前 景 看 不 清 ， 故 先 租 一 個 時 期 再 算 ， 香 港 始 終 是 一 個 動 態 很 強 的 社 會 ， 故 不 斷 有 人 結 婚 生 子 、 轉 工 升 職 ， 轉 換 住 所 的 需 求 依 然 很 大 。 
就 我 們 所 接 觸 ， 很 多 租 樓 的 人 本 身 都 是 有 經 濟 能 力 買 樓 的 ， 他 們 今 天 不 買 樓 其 實 會 成 為 將 來 市 場 的 潛 在 買 家 ， 為 未 來 市 場 復 甦 積 聚 動 力 。 兩 、 三 年 後 樓 宇 的 供 應 會 因 政 府 停 止 賣 地 以 及 發 展 商 減 少 投 資 而 大 幅 減 少 ， 但 有 能 力 買 樓 的 人 卻 越 積 越 多 。 因 此 市 道 逆 轉 時 速 度 可 能 很 快 ， 未 買 樓 的 人 可 能 又 會 措 手 不 及 。 因 此 ， 有 現 金 在 手 又 不 虞 失 業 的 人 ， 趁 樓 價 偏 低 ， 自 己 又 能 力 所 及 的 情 況 下 去 買 樓 自 住 應 錯 不 到 那 裏 去 。