預測樓市不能靠民意調查
早 一 陣 子 ， 曾 在 報 章 上 看 到 ， 有 間 規 模 不 少 的 地 產 代 理 作 了 一 次 市 場 調 查 ， 發 覺 大 多 數 人 擔 心 樓 價 還 會 再 跌 ， 打 算 在 未 來 三 個 月 裏 買 樓 的 人 只 有 百 分 之 十 幾 。 具 體 的 數 字 我 忘 記 了 ， 只 記 得 我 心 裏 有 點 懷 疑 ， 懷 疑 他 們 真 的 是 做 了 一 次 抽 樣 調 查 ， 還 是 想 當 然 ， 隨 意 作 一 些 數 字 出 來 ， 爭 取 公 司 名 字 暴 光 。 社 會 上 大 多 數 人 看 淡 後 市 ， 這 個 不 需 調 查 ， 大 多 數 人 心 中 早 已 有 數 。 問 題 是 今 天 還 有 百 分 之 十 幾 (印 象 中 是 十 七 至 十 八 之 間 )的 人 想 買 樓 實 在 是 一 個 不 少 的 數 字 。 作 調 查 的 人 可 能 以 為 百 分 之 十 幾 已 是 一 個 很 少 的 數 字 ， 錯 不 到 那 裏 去 ， 但 實 際 上 ， 地 產 市 場 是 不 需 要 超 過 一 半 的 人 打 算 三 個 月 內 買 樓 才 會 好 起 來 的 。 香 港 有 一 百 九 十 萬 個 家 庭 ， 如 果 有 百 分 之 十 七 打 算 在 未 來 三 個 月 內 買 樓 ， 就 有 三 十 多 萬 個 家 庭 ， 那 可 不 得 了 ， 未 來 三 個 月 裏 那 有 這 麼 多 的 供 應 ， 私 人 市 場 全 年 的 新 供 應 也 不 過 是 二 、 三 萬 ， 即 使 連 同 二 手 市 場 ， 平 均 一 年 的 交 投 量 也 不 過 十 萬 左 右 ， 如 果 三 個 月 裏 有 三 十 萬 個 家 庭 出 來 市 場 活 動 ， 樓 市 豈 不 是 會 比 去 年 高 峰 期 還 要 活 躍 。 因 此 ， 我 敢 斷 定 這 個 數 字 一 定 有 問 題 ， 如 非 隨 意 作 出 來 的 ， 也 一 定 在 調 查 方 法 上 出 了 差 錯 。 雖 然 ， 我 在 這 欄 上 也 說 過 ， 不 必 爭 論 樓 價 是 偏 高 還 是 偏 低 ， 讓 市 民 用 真 金 白 銀 去 投 票 好 了 ， 聽 起 來 這 句 說 話 很 民 主 ， 其 實 不 然 。 因 為 ， 即 使 在 多 數 人 認 為 樓 價 偏 高 ， 拒 絕 出 錢 買 樓 的 情 況 下 ， 只 要 少 數 有 錢 的 人 肯 在 這 個 時 候 入 市 ， 而 這 少 數 人 的 數 目 又 超 過 當 時 市 場 的 供 應 量 的 話 ， 那 樓 價 就 可 以 獲 得 支 持 ， 甚 至 上 升 。 此 之 所 以 當 大 多 數 人 認 為 樓 價 偏 高 時 ， 樓 價 一 樣 可 以 節 節 上 升 ， 當 人 人 看 淡 後 市 時 ， 樓 價 一 樣 可 以 止 跌 回 穩 。 樓 價 並 非 由 全 民 投 票 所 決 定 的 。 盈 翠 半 島 在 大 多 數 人 看 不 好 後 市 的 情 況 下 ， 仍 能 賣 得 這 麼 好 ， 顯 示 只 要 有 一 千 幾 百 人 (佔 香 港 總 人 口 百 分 之 零 點 零 幾 )同 時 出 來 買 樓 ， 就 可 以 令 市 場 面 目 有 所 改 變 。 因 此 ， 單 靠 民 意 調 查 不 能 預 測 樓 市 。
