上半年一手盤賣得不差

《 支 咪 在 野 》 欄 有 論 者 對 我 前 一 篇 文 章 有 不 同 意 見 。 在 那 篇 文 章 中 ， 我 指 出 樓 花 在 首 日 開 盤 即 全 部 售 罄 並 非 常 態 ， 這 只 是 炒 風 熾 熱 時 的 景 象 ， 不 應 該 永 遠 都 以 這 個 標 準 去 衡 量 一 個 新 盤 是 否 銷 售 成 功 ， 亦 不 應 以 此 去 衡 量 樓 價 在 此 一 水 平 是 否 有 支 持 力 。 故 我 提 議 發 展 商 不 用 不 斷 減 價 去 測 試 一 個 可 以 令 樓 盤 首 日 售 罄 價 錢 。 這 位 論 者 自 稱 為 「 反 地 產 專 政 者 」 ， 見 我 叫 發 展 商 不 要 再 減 價 ， 當 然 不 會 滿 意 。 他 認 為 ， 現 時 新 盤 開 售 後 ， 並 未 出 現 我 所 說 的 ， 先 賣 出 兩 三 成 然 後 陸 續 有 去 ， 並 有 機 會 在 樓 花 入 伙 前 賣 得 七 七 八 八 的 所 謂 正 常 現 象 ， 而 是 開 盤 賣 出 第 一 批 後 ， 就 處 於 半 停 頓 狀 態 。 沒 有 人 承 接 ， 發 展 商 當 然 要 再 減 價 。 所 以 他 的 結 論 是 ： 目 前 的 樓 價 還 不 夠 平 。 我 亦 同 意 ， 樓 價 如 果 真 的 夠 平 的 話 一 定 會 吸 引 人 買 ， 我 在 之 後 的 一 篇 文 章 中 亦 指 出 ， 如 果 樓 價 跌 到 一 個 水 平 ， 租 樓 與 供 樓 的 開 支 差 不 多 時 ， 就 一 定 會 有 更 多 的 人 選 擇 買 樓 而 非 租 樓 ， 令 樓 價 獲 得 支 持 。 問 題 是 這 並 不 等 如 說 樓 價 一 定 要 跌 到 這 個 水 平 才 叫 合 理 。 正 常 的 情 況 下 ， 樓 價 無 須 平 到 人 人 買 得 起 ， 如 果 供 應 不 足 ， 人 人 買 得 起 也 不 等 如 人 人 買 到 樓 。 資 本 主 義 社 會 是 利 用 價 格 來 分 配 資 源 的 ， 供 應 不 足 就 只 能 讓 經 濟 能 力 最 高 的 那 批 人 先 買 。 譬 如 香 港 每 年 有 三 萬 個 住 宅 單 位 供 應 ， 這 三 萬 個 單 位 的 合 理 價 就 得 視 乎 社 會 上 最 想 買 樓 的 人 之 中 ， 頭 三 萬 個 經 濟 能 力 最 高 的 人 有 多 大 的 付 價 能 力 。 如 果 以 此 去 推 論 ， 我 認 為 社 會 上 已 有 足 夠 的 購 買 能 力 ， 去 吸 納 目 前 的 樓 宇 供 應 量 。 所 以 ， 目 前 並 非 樓 價 與 購 買 力 脫 節 。 而 是 人 們 擔 心 樓 價 還 會 再 跌 ， 遲 買 可 能 更 著 數 ， 因 而 令 新 盤 的 銷 情 不 甚 理 想 。 加 上 發 展 商 的 訂 價 一 減 再 減 ， 令 想 買 樓 的 人 更 加 不 敢 在 這 個 時 候 入 市 。 我 不 同 意 「 反 地 產 專 政 者 」 所 說 ， 目 前 新 樓 盤 基 本 上 銷 售 失 敗 ， 根 據 土 地 註 冊 處 的 買 賣 合 約 登 記 ， 今 年 上 半 年 一 手 住 宅 成 交 有 12 同 期 多 16%， 去 年 上 半 年 屬 高 峰 期 但 一 樣 及 不 上 今 年 ， 因 此 不 能 說 今 年 的 新 盤 賣 得 不 好 。 據 差 餉 物 業 估 價 署 估 計 ， 九 八 年 的 住 宅 總 落 成 量 為 24 手 盤 的 銷 量 已 超 過 這 個 數 字 的 一 半 ， 此 亦 足 以 顯 示 ， 今 年 一 手 盤 的 銷 售 速 度 並 不 太 慢 。 在 商 品 市 場 上 ， 那 能 期 望 商 品 出 廠 的 第 一 天 就 全 部 賣 清 ， 落 到 用 家 手 裏 ， 能 陸 續 有 去 ， 保 持 到 一 定 的 銷 售 速 度 已 屬 不 錯 ， 硬 要 定 一 個 一 出 廠 便 會 立 即 被 搶 購 一 空 的 價 錢 ， 反 而 會 定 得 過 份 偏 低 。