首日售罄並非常態

有 發 展 商 推 出 一 個 新 樓 盤 ， 單 位 共 一 千 多 個 ， 頭 三 日 賣 出 了 二 百 多 個 。 報 紙 上 一 般 的 評 論 認 為 樓 盤 的 反 應 冷 淡 ， 發 展 商 的 銷 售 計 劃 已 失 敗 。 我 很 懷 疑 這 樣 的 評 論 是 否 公 道 ， 難 道 一 定 要 首 日 全 部 售 罄 才 算 反 應 好 ？ 不 這 樣 就 算 失 敗 ？ 七 十 年 代 中 ， 我 亦 曾 在 發 展 商 的 銷 售 部 門 工 作 。 當 時 ， 大 部 分 樓 盤 開 售 時 都 只 能 賣 出 部 分 單 位 ， 能 在 第 一 個 星 期 賣 出 百 分 之 二 、 三 十 已 屬 不 錯 。 這 已 表 示 這 個 價 錢 市 場 上 已 有 人 肯 接 受 。 假 以 時 日 一 定 可 以 逐 件 逐 件 賣 出 去 ， 通 常 樓 花 距 離 入 伙 都 有 約 一 年 的 時 間 ， 只 要 陸 續 有 得 去 ， 入 伙 前 能 賣 得 清 ， 發 展 商 已 很 滿 意 ， 無 需 一 定 要 每 次 都 高 倍 數 超 額 認 購 ， 頭 一 天 開 售 已 全 部 售 清 。 事 實 上 ， 在 首 日 售 罄 反 而 屬 於 不 正 常 狀 態 ， 是 前 兩 年 泡 沬 經 濟 的 典 型 產 物 ， 不 可 能 要 求 樓 市 永 遠 都 有 這 樣 的 表 現 。 然 而 ， 大 部 分 傳 媒 至 今 仍 以 這 樣 的 不 正 常 標 準 去 要 求 發 展 商 ， 凡 不 是 首 天 售 罄 的 都 描 述 成 銷 售 成 績 不 佳 ， 然 後 把 市 道 描 述 至 漆 黑 一 片 ， 這 樣 立 論 當 然 有 欠 公 妥 。 我 估 計 ， 未 來 一 、 兩 年 裏 ， 都 不 容 易 出 現 太 多 首 日 即 能 售 罄 的 新 盤 ， 因 此 。 不 但 傳 媒 要 調 較 自 己 評 論 新 盤 的 標 準 ， 即 使 是 發 展 商 自 己 ， 在 制 定 銷 售 策 略 時 ， 亦 要 重 新 定 位 。 現 時 有 些 發 展 商 ， 每 當 他 們 無 法 在 首 兩 天 就 出 售 大 部 分 單 位 時 ， 就 會 感 到 難 以 接 受 ， 迅 即 減 價 再 售 ， 好 像 非 立 即 賣 清 都 不 算 成 功 。 於 是 出 現 了 一 有 新 盤 未 能 一 次 過 售 清 ， 推 出 第 二 期 時 就 大 幅 減 價 ， 甚 至 其 他 發 展 商 在 別 區 的 項 目 也 得 因 此 而 減 價 ，好 像 非 去 測 試 一 個 必 能 一 次 過 可 售 清 的 價 錢 不 可 。 其 實 ， 現 時 樓 盤 惡 銷 問 題 並 非 出 在 價 位 上 ， 人 們 並 不 是 因 為 買 不 起 樓 而 不 買 樓 ， 而 是 擔 心 買 入 後 樓 價 還 會 再 跌 ， 所 以 發 展 商 只 是 減 價 促 銷 ， 人 們 越 不 敢 買 樓 ， 因 此 發 展 商 必 須 重 新 訂 定 銷 售 策 略 。 不 能 再 用 前 兩 年 不 健 康 市 道 的 標 準 去 衡 量 自 己 的 銷 售 成 績 ， 否 則 只 會 每 次 都 賣 得 不 好 ， 每 次 都 覺 得 減 價 未 夠 ， 誰 人 還 敢 入 市 。