九七年的吸納量何以這麼低
據 差 餉 物 業 估 價 署 公 布 的 最 新 數 字 顯 示 ， 九 七 年 的 住 宅 單 位 落 成 量 雖 然 只 有 一 萬 八 千 二 百 個 ， 為 二 十 年 來 最 低 的 記 錄 ， 但 吸 納 量 更 少 ， 只 有 一 萬 五 千 零 九 十 個 ， 是 二 十 年 來 最 低 的 數 字 。
必 須 先 向 讀 者 解 釋 的 是 ， 差 餉 物 業 估 價 署 所 指 的 吸 納 量 ， 是 有 人 入 住 才 算 的 ， 不 同 一 般 人 所 理 解 的 被 人 買 了 就 算 被 吸 納 ， 其 實 九 七 年 是 香 港 有 史 以 來 樓 宇 交 投 最 活 躍 的 一 年 ， 土 地 註 冊 處 登 記 的 買 賣 合 約 數 字，達 二 十 萬 五 千 四 百 多 宗，其 中 絕 大 部 份 與 住 宅 有 關。
交 投 量 大 增 ， 吸 納 量 (入 住 量 )大 減 ， 顯 示 九 七 年 的 交 投 中 ， 投 機 的 成 份 相 當 高 ， 因 為 用 家 買 了 會 自 住 ， 投 資 者 買 了 會 出 租 ， 沒 有 理 由 讓 單 位 空 置 不 用 的 。 有 分 析 員 認 為 ， 吸 納 量 下 降 ， 是 九 七 年 樓 價 升 勢 過 急 ， 以 至 與 用 家 的 經 濟 能 力 脫 節 的 結 果 。 這 種 說 法 有 一 定 的 道 理 ， 但 並 非 事 實 的 全 部 。 我 認 為 九 七 年 吸 納 量 低 還 有 其 他 原 因 。
首 先 ， 九 七 年 投 機 極 為 活 躍 ， 投 機 者 傾 向 把 單 位 刻 意 空 置 ， 然 後 待 價 而 沽 ， 因 為 交 吉 出 售 往 往 可 賣 得 更 佳 價 錢 。 很 多 時 候 ， 市 場 上 不 是 沒 有 付 得 起 價 錢 的 用 家 ， 而 是 持 貨 的 炒 家 極 度 看 好 後 市 ， 封 盤 不 肯 出 讓，九 七 年 上 半 年，樓 市 向 好 時，經 紀 手 上 也 盤 口 不 足，直 到 金 融 風 暴 爆 發 之 後，炒 家 才 齊 齊 放 盤，可 惜 那 時 候 ，樓 價 雖 跌 低 了， 但 用 家 卻 不 肯 買 了，可 見 吸 納 量 並 非 與 一 時 的 價 格 掛 勾，還 得 看 價 格 的 趨 勢 及 買 賣 雙 方 的 心 態。
再 者 ， 九 七 年 前 三 季 的 落 成 量 很 低 ， 只 有 九 千 七 百 多 個 單 位 ， 故 差 不 多 有 一 半 是 在 第 四 季 才 落 成 的 。 買 了 樓 的 用 家 要 安 排 貸 款 、 簽 契 、 裝 修 好 後 才 能 入 住 ， 而 炒 家 則 要 待 樓 宇 落 成 後 才 可 以 找 用 家 承 接。因 此，一 般 樓 宇 都 要 入 伙 半 年 後 才 慢 慢 多 人 入 住 的。九 七 年 的 落 成 量 大 部 份 集 中 在 下 半 年，人 們 在 統 計 時 還 來 不 及 入 住，不 一 定 是 用 家 買 不 起 才 空 置 的。
