產業署亦要面對市場現實

昨 文 談 及 大 戶 在 股 票 市 場 出 貨 的 手 法 ， 多 會 以 一 個 偏 低 的 價 格 暗 盤 賣 給 其 他 投 資 者 ， 其 實 地 產 市 場 上 ， 如 果 要 在 同 一 個 屋 村 內 大 量 出 貨 的 話 ， 亦 得 用 類 似 的 手 法 。 
早 年 ， 太 古 地 產 打 算 把 原 留 作 收 租 的 又 一 村 花 園 的 單 位 出 售 時 ， 亦 是 用 一 個 市 價 低 很 多 的 價 錢 賣 給 投 資 者 ， 然 後 讓 這 個 大 投 資 者 再 慢 慢 散 出 市 場 ， 賣 給 用 家 或 小 炒 家 。 那 時 ， 我 入 行 的 日 子 尚 淺 ， 心 裏 總 是 弄 不 明 白 ， 為 什 麼 太 古 地 產 肯 這 麼 平 的 價 錢 ， 把 這 批 單 位 一 次 過 賣 給 投 資 者 ， 如 果 委 託 我 賣 ， 我 起 碼 可 以 賣 高 百 分 之 十 。 
後 來 接 觸 到 太 古 地 產 內 工 作 的 朋 友 ， 才 明 白 到 ， 我 能 賣 高 百 分 之 十 的 ， 只 是 個 別 的 單 位 ， 如 果 要 一 批 一 齊 去 ， 我 手 上 未 必 有 這 樣 的 客 人 。 我 估 計 能 賣 高 百 分 之 十 ， 因 為 我 是 賣 給 用 家 ， 但 如 果 要 賣 給 投 資 者，就 得 留 一 點 水 位 給 投 資 者 賺，你 已 賺 盡，何 來 投 資 者 肯 接 貨。 
今 次 產 業 署 賣 碧 瑤 灣 ， 總 共 有 一 百 二 十 個 單 位 ， 數 量 可 謂 不 少 。 整 個 碧 瑤 灣 亦 不 過 一 千 五 百 五 十 多 個 ， 今 次 要 出 售 的 已 佔 整 個 碧 瑤 灣 的 百 分 之 八 。 正 常 情 況 下 ， 碧 瑤 灣 每 年 的 流 通 量 亦 不 過 是 百 分 之 八，即 是 說 每 月 的 交 投 量 亦 不 過 十 個 左 右，即 使 其 他 小 業 主 都 不 賣 樓，產 業 署 這 批 單 位 亦 要 賣 足 一 年，更 何 況 其 他 小 業 主 必 會 因 應 產 業 署 的 訂 價，而 調 整 自 己 的 銷 售 策 略，產 業 署 可 不 能 當 他 們 不 存 在。 
以 產 業 署 現 時 對 買 家 的 種 種 限 制 ， 譬 如 每 人 只 限 買 一 個 ， 二 年 內 轉 讓 ， 產 業 署 有 權 以 年 增 值 百 分 之 五 比 率 購 回 等 ， 根 本 不 會 吸 引 大 投 資 者 入 市 。 如 果 只 限 賣 給 用 家 的 話 ， 那 就 只 好 慢 慢 地 賣 了 。慢 慢 地 賣 就 會 增 加 利 息 成 本，並 要 面 對 價 錢 越 賣 越 低 的 風 險，從 純 商 業 角 度 來 說，這 樣 決 非 良 策。 
其 實 產 業 署 的 產 業 是 市 民 的 產 業 ， 為 市 民 的 產 業 賣 得 更 好 的 價 錢 ， 應 是 堂 而 皇 之 的 理 由 ， 問 題 只 是 產 業 署 的 官 員 能 不 能 把 市 場 的 現 實 好 好 向 市 民 解 釋 了 。