大業主比小業主更不肯減租

昨 天 談 及 的 那 個 客 人 ， 表 面 上 很 會 計 數 ， 其 實 計 錯 了 數 。 他 著 眼 於 自 己 物 業 租 出 時 每 呎 可 租 多 少 錢 ， 以 為 每 呎 租 金 越 高 自 己 收 益 越 大 ， 一 點 也 不 肯 在 這 方 面 吃 虧 ； 然 而 他 卻 忘 記 了 物 業 空 置 是 有 利 息 成 本 的，為 了 達 至 一 個 較 高 的 價 位，可 能 要 等 很 久 才 有 機 緣 碰 得 到，結 果 可 能 得 不 償 失。相 反 如 果 他 肯 接 受 一 個 中 庸 一 點 的 租 金，可 能 很 快 可 以 租 出 了，這 樣 他 名 下 的 物 業 全 年 的 租 金 收 入 會 比 原 先 更 多。因 此，做 業 主 的 應 著 眼 全 年 的 租 金 總 收 入，而 且 每 呎 租 金 可 達 至 什 麼 水 平。前 者 是 實 質 得 益，後 者 只 屬 表 面 風 光。 
以 上 的 取 態 對 小 業 主 應 是 合 適 的 ， 但 如 果 是 上 市 公 司 或 整 幢 物 業 的 大 業 主 則 可 能 有 不 同 的 取 態 。 
小 業 主 只 有 一 兩 個 單 位 ， 什 麼 租 金 租 出 都 只 是 自 己 問 題 ， 不 怕 影 響 其 他 的 單 位 。 但 大 業 主 的 考 慮 就 比 較 複 雜 ， 減 租 給 這 個 租 客 ， 就 意 味 著 要 減 租 給 其 他 租 客 ， 所 以 不 得 不 付 出 代 價 把 租 金 維 持 在 某 一 水 平。 
我 見 過 有 些 大 業 主 ， 寧 給 租 戶 六 個 月 免 租 期 ， 也 不 肯 減 每 呎 租 金 的 水 平 。 兩 年 租 約 免 了 六 個 月 租 ， 等 如 少 了 百 分 之 二 十 五 的 租 金 收 入 ， 但 每 呎 租 金 他 卻 一 分 錢 也 不 肯 減 。 因 為 一 減 下 來 其 他 跟 著 簽 約 的 單 位 也 可 能 跟 著 要 減。如 果 業 主 是 上 市 公 司，並 以 租 金 收 入 為 主 要 入 息 來 源 的 話，個 別 單 位 減 租 可 能 被 股 市 的 投 資 者 對 其 公 司 的 收 益 作 不 利 的 評 估，引 致 公 司 股 價 下 跌，甚 至 影 響 公 司 的 借 貸 能 力。此 之 所 以 有 些 大 業 主 寧 提 供 其 他 優 惠 條 件，亦 不 肯 輕 易 減 租。 
當 然 ， 租 金 可 以 站 在 什 麼 水 平 ， 最 終 依 然 會 由 市 場 決 定 。 真 的 要 跌 起 來 ， 不 管 大 公 司 採 用 那 種 技 術 手 法 去 托 租 ， 最 終 也 是 無 法 挽 回 的 ， 我 想 指 出 的 只 是 ， 大 業 主 和 小 業 主 對 租 金 會 有 不 同 的 考 慮 層 面 吧 了。