只要放棄高地價無需再增建居屋
政 府 的 房 屋 政 策 其 實 可 以 很 簡 單 ， 只 分 公 屋 與 私 屋 兩 種 已 夠 。 有 經 濟 能 力 的 人 ， 可 以 讓 他 們 買 私 屋 或 租 私 屋 ， 只 有 那 些 在 私 屋 市 場 上 連 一 個 獨 立 單 位 也 租 不 起 的 人 ， 政 府 才 向 他 們 提 供 廉 租 公 屋 。 政 府 根 本 無 需 要 再 搞 居 屋 、 夾 屋 ， 以 及 各 類 買 樓 貸 款 計 劃 。
讀 者 中 一 定 有 人 認 為 這 不 可 能 ， 私 屋 這 樣 貴 ， 不 建 居 屋 夾 屋 ， 一 定 有 很 多 人 買 不 起 樓 。 但 讀 者 是 否 有 考 慮 過 ， 私 屋 為 什 麼 會 這 麼 貴 ？ 是 地 少 人 多 ？ 還 是 大 發 展 商 壟 斷 市 場 ？ 抑 或 是 炒 風 肆 虐 ？ 其 實 全 都 不 是 。 私 屋 這 麼 貴 的 原 因 是 樓 價 中 地 價 的 比 例 太 高 。
現 時 市 區 新 樓 都 要 六 七 千 元 一 呎 。 其 實 建 築 費 不 礙 一 千 元 一 呎 左 右 ， 其 他 都 是 地 價 及 發 展 商 的 利 潤 。 很 多 時 單 單 地 價 已 佔 去 樓 價 的 一 半 以 上 ， 而 地 價 的 高 低 則 完 全 由 政 府 控 制 。 香 港 政 府 是 香 港 唯 一 的 大 業 主 (小 業 主 的 地 權 都 是 租 的 )， 只 要 政 府 肯 增 加 供 應 ， 地 價 自 然 下 跌 。 因 此 ， 政 府 完 全 有 能 力 透 過 調 節 土 地 供 應 去 調 節 私 人 樓 宇 的 價 格 。 即 是 說 ， 當 政 府 看 到 很 多 人 買 不 起 私 人 屋 時 ， 根 本 不 用 建 什 麼 居 屋 、 夾 屋 ， 只 要 多 批 一 些 住 宅 用 地 ， 私 屋 的 售 價 自 然 會 向 下 調 整 。
然 而 ， 過 往 政 府 的 做 法 ， 給 人 的 印 象 是 在 刻 意 維 持 高 地 價 。 當 私 屋 售 價 太 高 時 ， 政 府 不 是 透 過 增 加 土 地 供 應 去 把 私 屋 的 價 格 壓 下 來 。 而 是 讓 他 繼 續 高 企 ， 只 是 不 繼 提 供 新 的 資 助 計 劃 去 幫 人 買 樓 ， 先 推 出 居 屋 ， 到 部 分 沒 資 格 申 請 居 屋 的 人 也 買 不 起 樓 時 ， 又 推 出 夾 心 階 層 居 屋 ， 將 來 如 果 樓 價 再 升 ， 還 可 以 推 出 新 夾 屋 、 超 新 夾 屋 。 這 類 資 助 計 劃 ， 實 際 所 起 的 作 用 就 是 在 資 助 樓 價 繼 續 高 企 。
讀 者 可 不 要 認 為 我 強 詞 奪 理 ， 硬 要 政 府 「 食 死 貓 」 。 這 類 資 助 計 劃 其 實 是 對 市 場 的 干 預 ， 破 壞 市 場 自 然 調 節 的 機 制 。 人 們 買 不 起 樓 ， 樓 價 自 然 可 調 低 去 適 應 人 們 的 購 買 力 ， 否 則 樓 怎 能 賣 得 出 。 政 府 資 助 市 民 買 樓 ， 則 樓 價 不 跌 ， 矛 盾 也 不 會 暴 露 ， 因 此 說 這 類 資 助 計 劃 有 助 維 持 高 地 價 絕 不 為 過 。
政 府 加 建 居 屋 ， 私 人 市 場 就 越 縮 越 細 ， 樓 價 就 越 有 條 件 高 企 。 因 為 當 私 人 市 場 縮 小 時 ， 樓 價 只 需 適 應 社 會 上 一 少 撮 最 富 有 的 人 的 購 買 力 就 可 以 ， 無 需 去 適 應 普 羅 大 眾 的 購 買 力 。 少 數 富 者 的 購 買 力 當 然 高 過 普 羅 大 眾 ， 私 屋 自 然 能 賣 得 比 不 設 居 屋 時 更 高 的 價 錢 。
政 府 讓 私 屋 售 價 高 升 後 ， 賣 居 屋 時 就 水 漲 船 高 ， 因 為 居 屋 是 按 私 屋 訂 價 然 後 再 給 予 一 個 折 扣 的 。 現 在 居 屋 的 訂 價 其 實 絕 不 便 宜 ， 已 遠 超 發 展 成 本 。 這 點 從 房 委 會 錄 得 巨 額 盈 餘 就 可 證 明 ， 政 府 賣 居 屋 賺 大 錢 ， 還 說 在 資 助 市 民 買 居 屋 ， 真 不 曉 得 誰 在 資 助 誰 。
其 實 政 府 只 要 把 用 來 建 居 屋 及 夾 屋 的 土 地 推 出 私 人 市 場 ， 私 屋 的 供 應 就 會 增 加 ， 樓 價 就 得 適 應 更 多 的 人 的 購 買 力 ， 多 數 人 的 平 均 購 買 力 一 定 低 過 少 數 人 的 平 均 購 買 力 ， 樓 價 自 然 會 向 下 調 整 。 所 以 ， 只 要 政 府 肯 放 棄 高 地 價 ， 增 加 土 地 供 應 ， 根 本 不 用 搞 什 麼 居 屋 夾 屋 。
