< 入 門 篇 >

• 請 問 甚 麼 是 「 全 額 按 揭 」 ？

  有 關 私 人 樓 宇 買 賣 的 貸 款 ， 銀 行 一 般 都 是 批 出 「 全 額 按 揭 」 的 ， 而 這 種 按 揭 方 法 對 業 主 及 銀 行 均 有 方 便 之 處 。 因 採 用 「 全 額 按 揭 」 時 ， 於 按 揭 文 件 上 是 沒 有 提 及 銀 碼 的 ， 而 樓 宇 的 抵 押 數 目 則 視 乎 業 主 與 銀 行 之 間 所 簽 署 的 文 件 ， 再 確 定 貸 款 數 目 。

  若 干 年 後 ， 業 主 已 還 了 部 分 款 項 ， 若 需 要 現 金 週 轉 時 ， 業 主 便 可 直 接 與 銀 行 洽 商 ， 簽 署 新 的 透 支 文 件 ， 確 認 新 的 借 貸 銀 碼 ， 而 無 須 再 到 律 師 行 簽 訂 任 何 新 的 法 律 文 件 。 而 一 般 「 全 額 按 揭 」 在 「 土 地 註 冊 署 」 登 記 中 會 列 為 『 Consideration is all money 』 或 『 General banking facilities to an unlimited extent 』。
  
  

• 訂 金 與 首 期 有 何 分 別 ？

  訂 金 是 付 予 賣 家 以 作 實 交 易 的 金 額 ， 一 般 為 樓 價 百 分 之 二 至 三 。 而 首 期 連 同 定 金 通 常 是 樓 價 的 百 分 之 十 或 以 上 。
  
  

• 貸 款 條 件 如 何 釐 定 ？

  一 般 而 言 ， 除 了 物 業 條 件 本 身 ， 銀 行 會 視 乎 申 請 人 之 還 款 能 力 而 釐 定 。 物 業 條 件 包 括 樓 齡 ， 區 域 ， 座 向 等 因 素 ； 而 貸 款 人 還 款 條 件 包 括 其 職 業 ， 薪 金 ， 資 產 ， 過 去 有 關 信 用 咭 或 貸 款 之 還 款 記 錄 等 資 料 均 為 銀 行 用 來 釐 定 按 揭 利 率 ， 年 期 以 及 貸 款 額 。
  
  

<利 率 篇 >

• 怎 樣 計 算 我 所 能 負 擔 之 按 揭 額 ？

  按 揭 銀 行 一 般 把 最 高 按 揭 還 款 額 定 為 家 庭 總 收 入 之 百 分 之 五 十 。 閣 下 可 計 算 每 月 所 有 開 支 及 購 置 樓 宇 之 支 出 ， 以 釐 定 自 己 每 月 可 負 擔 之 按 揭 還 款 額 。 此 外 ， 按 揭 還 款 期 及 按 揭 利 率 均 可 影 響 閣 下 可 負 擔 之 按 揭 額 。 本 網 亦 有 設 置 按 揭 計 算 機 ， 閣 下 可 到 該 處 親 自 計 算 。
  
  

• 甚 麼 為 同 業 拆 息 ？

  同 業 拆 息 指 本 港 銀 行 之 間 在 港 元 市 場 互 相 拆 借 之 息 率 ， 因 同 業 拆 息 之 波 動 幅 度 及 次 數 較 最 優 惠 利 率 大 ， 故 以 同 業 拆 息 為 基 準 的 按 揭 計 劃 需 留 意 經 濟 及 市 場 之 走 勢 。
  
  

• 甚 麼 是 最 優 惠 利 率 ？

  最 優 惠 利 率 指 香 港 銀 行 公 會 公 佈 之 提 供 給 借 貸 人 的 最 優 惠 利 率 。 銀 行 公 會 會 視 乎 經 濟 及 市 場 需 要 ， 隨 時 更 改 有 關 利 率 。
  
  

• 以 同 業 拆 息 或 最 優 惠 利 率 為 基 準 作 按 揭 需 注 意 些 甚 麼 ？

  一 般 而 言 ， 當 經 濟 及 利 率 走 勢 穩 定 時 ， 同 業 拆 息 會 較 低 ， 故 採 用 以 同 業 拆 息 作 基 準 之 按 揭 利 率 會 較 以 最 優 惠 利 率 作 基 準 之 計 劃 佔 優 。 相 反 ， 若 經 濟 及 市 場 走 勢 不 穩 ， 如 97 年 之 金 融 風 暴 ， 同 業 拆 息 出 現 高 企 情 況 ， 甚 至 較 優 惠 利 率 為 高 。
  
  

< 時 機 篇 >

• 何 時 最 適 合 找 尋 銀 行 作 按 揭 ？

  一 般 而 言 ， 以 樓 價 7 成 作 貸 款 額 來 說 ， 銀 行 大 約 需 2 至 3 星 期 去 處 理 按 揭 批 核 ， 故 普 遍 置 業 人 士 均 喜 歡 選 擇 交 吉 前 一 個 月 ， 或 者 在 簽 署 正 式 合 約 後 申 請。 但 若 按 揭 申 請 人 之 收 入 不 固 定 或 未 能 符 合 按 揭 銀 行 之 要 求 ， 而 審 批 時 間 亦 會 較 長 。
  
  

• 甚 麼 情 況 下 需 要 申 請 樓 換 樓 貸 款 ？

  樓 換 樓 貸 款 為 過 渡 性 貸 款 ， 指 銀 行 為 置 業 者 由 原 有 按 揭 過 渡 至 新 做 按 揭 之 短 暫 性 貸 款 。 一 般 而 言 ， 若 樓 換 樓 人 士 ， 原 有 單 位 之 交 吉 日 較 新 購 入 單 位 遲 ， 便 有 需 要 向 銀 行 借 樓 換 樓 貸 款 作 短 暫 之 現 金 周 轉 ， 待 原 有 單 位 成 功 交 易 後 ， 便 向 銀 行 清 還 欠 款 。

  因 樓 換 樓 貸 款 為 私 人 借 貸 之 一 ， 借 貸 利 率 較 按 揭 利 率 為 高 ， 故 借 貸 人 需 確 保 原 有 單 位 必 可 成 功 交 易 ， 否 則 會 有 可 能 同 一 時 間 負 擔 兩 物 業 之 按 揭 及 樓 換 樓 貸 款 之 借 貸 。
  
  

• 提 早 還 款 要 注 意 些 甚 麼 ？

  普 遍 銀 行 在 批 核 按 揭 貸 款 時 ， 均 會 列 明 按 揭 借 貸 人 不 可 在 指 定 限 期 前 提 早 還 款 ， 否 則 會 徵 收 罰 款 ， 限 期 及 金 額 會 視 乎 銀 行 與 貸 款 人 釐 定 。 限 期 通 常 為 一 至 三 年 ， 而 金 額 則 普 遍 以 貸 款 額 之 百 分 比 或 定 額 來 計 算 ， 通 常 以 較 高 者 為 準 。
  
  

• 甚 麼 時 候 需 要 擔 保 人？

  擔 保 人 是 指 某 人 以 擔 保 方 式 保 証 借 貸 人 會 就 欠 款 按 時 清 還 ， 通 常 按 揭 銀 行 會 視 乎 借 貸 人 之 還 款 能 力 去 決 定 是 否 需 要 擔 保 人 。
  
  

< 術 語 篇 >

• 甚 麼 是 合 資 格 的 貸 款 ？

  合 資 格 的 貸 款 乃 指 符 合 香 港 按 揭 証 券 有 限 公 司 (HKMC) 所 列 之 條 件 ， 以 供 HKMC 購 買 按 揭 貸 款 。 HKMC 會 就 按 揭 銀 碼 、 物 業 類 別 、 按 揭 成 數 、 樓 齡 加 還 款 年 期 等 作 出 規 限 。
  
  

• Parallel Mortgage 是 甚 麼 ？

  香 港 房 屋 委 員 會 提 供 之 自 置 居 所 貸 款 計 劃 便 屬 Parallel Mortgage， 即 指 自 置 買 家 同 時 向 政 府 及 銀 行 申 請 兩 項 樓 宇 按 揭 ， 而 兩 項 按 揭 在 土 地 註 冊 處 被 同 時 登 記 為 第 一 按 揭 承 押 人 ， 若 物 業 被 充 公 沒 收 並 在 市 場 上 放 售 ， 第 一 按 揭 承 押 人 可 優 先 取 得 賣 出 物 業 所 得 款 項 作 償 還 欠 款 。
  
  

• 第 一 按 揭 與 第 二 按 揭 有 何 分 別 ？

  一 按 指 第 一 按 揭 承 押 人 ， 在 因 欠 款 人 未 能 如 期 還 款 而 沒 收 物 業 後 ， 可 首 先 獲 得 物 業 售 出 之 欠 款 。 而 二 按 則 指 相 同 物 業 額 外 按 揭 ， 有 關 之 按 揭 承 押 人 之 權 益 在 第 一 按 揭 承 押 人 之 後 。
  
  

• 甚 麼 是 銀 行 同 意 書 ？

  當 業 主 租 出 單 位 時 ， 應 向 其 按 揭 銀 行 索 取 書 面 同 意 書 ， 以 向 租 客 保 證 其 租 入 之 物 業 已 取 得 銀 行 同 意 。 若 業 主 將 來 因 欠 供 款 而 遭 銀 行 沒 收 物 業 ， 租 客 亦 會 獲 得 一 定 程 度 之 保 障 。