羊群心理作祟 樓價急促上落

去年下半年，樓價受中美貿易戰等不明朗因素影響，樓市借勢調整；但筆者認為，此次調整的真正原因很大部分是受羊群效應所影響，其殺傷力比作為誘因的貿易戰更加巨大。

當時引發樓價下跌的源頭是由上車盤帶動，因為大部分上車盤的買家實力薄弱，受外圍不明朗因素嚇窒，加上傳媒洗腦式的報道，市場負面情緒幾乎每日出現。此外，當時一眾樓市專家對後市的估計幾乎一面倒看淡，認為樓價已進入下跌周期，輕則調整一至兩成，重則可以急挫三成或以上。此等估計及言論，加速業主劈價的決心及買家大幅還價的膽量，樓價遂應聲到地！

負面情緒 影響交投

踏入今年初，樓價跌幅開始放緩，大部分業主感覺危機已過，買家亦難以在市場尋找更低價的盤源，再加上外圍氣氛開始好轉，信心由此全面回復，地產專家亦開始大合奏，一百八十度改變之前的預測，齊聲唱好後市。沒有退市的業主，信心大增，報復式的反價比比皆是，期望入市的買家亦後悔不已，惟有用行動與市場競賽，無論一手或二手的成交量明顯大增，樓價更加是急劇上衝。

齊聲唱好 樓價上揚

這種羊群心理，在地產市場屢見不鮮，筆者更加相信，除了傳媒會不斷報道樓市目前的暢旺程度外，地產專家亦會加入大合奏地一面倒唱好，而地產代理肯定是當中的得益者。

如果大家有留意數據，由2010年11月政府推出第一隻辣招（額外印花稅）至今，每年的樓價升幅甚少超過兩成，大部分年度的平均升幅都是低於15%，筆者估計政府每年都會監察樓價在這條臨界線之內，不會令樓價升幅超過15%。

無論政府的取態如何，自從當局在2010年引入第一隻辣招，樓價在這10年期間，從來未有一年是下跌的，最大原因是目前房地產市場確實沒有泡沫，不存在買家以高槓桿的貸款入市；至於有實力的業主亦不會動搖而輕易減價賣樓，再加上目前利率偏低、大型基建不斷、高地價政策、供求失衡、外來人口增加及失業率偏低等種種利好因素，全都令筆者更加相信房地產未來還有黃金十年。

【刊於2019年4月18日  經濟日報專欄】