未來樓價只是升幅多少的問題

九七年的樓市大跌，有其特定因素，包括當時全民瘋炒，又以高槓桿入市，很多買家的基礎並不穩固；不過經歷該次痛苦經驗後，大家都學精了，故2003年沙士之後，樓市一直穩步上升；而自2010年政府推出樓市辣招及逐步收緊按揭成數後，樓市基礎更為堅實，要樓市再次急挫絕非易事。

去年下半年，樓價藉中美貿易戰等不明朗因素而借勢調整，不過筆者認為真正的跌因是羊群心理作祟所致。當時上車盤的買家實力薄弱而引發樓價下跌，加上傳媒洗腦式的報道及專家們對後市幾乎一面倒看淡，而令更多業主一窩蜂劈價而致樓價回落。

不過，踏入今年初，樓價跌定回升，大部分業主感覺危機已過，此時地產專家又開始大合奏，180度改為看好後市，在羊群心態下，一二手成交均明顯大增，樓價亦急促回升。這種羊群心理，在地產市場屢見不鮮，對樓價的起伏有著很大程度的影響。

再從數據方面分析一下，筆者留意到由2010年11月政府推出第一隻辣招（額外印花稅）至今，每年的樓價升幅甚少超過兩成，大部分年度的平均升幅都是低於15%，筆者估計政府每年都會監察樓價在這條臨界線之內，不會令樓價升幅過大。

另外，自第一隻辣招推出這10年間，樓價仍一直輾轉上升，最大原因是目前市場並沒有泡沫，更不存在過度借貸入市的情況。再加上目前利率偏低、供求失衡、大型基建不斷、大灣區的發展前景及外來人口增加等利好因素充斥，令筆者對未來10年的樓市仍然充滿信心，相信樓價只是升幅多少的問題。

【刊於2019年4月16日  地產站專欄】