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樓市漫談
利嘉閣地產總裁 廖偉強先生

辣招反效果 樓價高企難下

87年10月期間,環球爆發股災,當其時香港更一度需要停市四天,股市大跌,樓市亦受波及而出現了變化!之後的10年來,雖然亦有89年六四民運事件,91年的波斯灣戰爭等利淡因素,但是樓價依然繼續向上升,直至97年全民皆炒之後,樓市才出現另外一種變化。

投資者持貨能力強

97年期間,同樣亦出現股災,形成了亞洲金融風暴,影響樓價的情況更為嚴重;當其時的樓市由高位回落、大瀉七成。不過,物極必反,直到03年沙士的出現,樓價在最惡劣的環境變化下反彈,由低位拾級回升,直至07年期間,大部分的樓價已經收復失地。時至再遇上在08年的金融海嘯,樓價才由高位稍為回落,但大部分買家經歷過97年的重創經驗後,今次再損手的人只寥寥可數,大部分投資者的持貨能力都變得十分之強。

09年開始至今,樓價基本上都是有升無跌,此輪的買家及投資者持貨能力更加強勁,更加不會受外圍因素影響而輕易拋售手上的物業。再者,就是在這段期間,政府不斷推出辣招,基本上將所有炒家完全擠出市場,因此亦不存在市場上因為貨源過多而出現的拋售壓力。二手市場的業主在沒有壓力之下,議價空間自然收窄,樓價亦難以出現骨牌效應式的下挫。

樓價的下跌不外乎四大因素:包括息口、政治、經濟及供應,以上四項因素似乎正在醞釀變化中,不過今非昔比,今天的業主及買家實力非同凡響,只要大家觀察市場的反應,稍有投資者願意出貨,價錢輕微略減,已即時可全數被消化。同樣道理,一手市場方面,只要發展商定價合理甚或偏低,亦容易被強勁的購買力一掃而空。

應讓樓市自行調節

根據過往的歷史及經驗,能夠輕易將樓價舞高弄低的是炒家及投資者,因此,這些炒家或投資者其實是樓市的訊號。如果今天仍然有大量炒家存在,莫說存在多種不利樓市的訊號,只要有其中一項不利因素的出現,炒家便會推波助瀾拋售手上的貨源、推低樓價,而這種「調節」的方法比對政府的招數更為有效令樓價降溫,當然市場波動性又另作別論,但是否總好過目前只升不跌的樓價呢?


【刊於2018年9月20日  經濟日報專欄】

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