| 有人以樓價已開始回落為理由，反對政府填海增加土地供應。他們認為，樓市連升了這麼多年，一旦進入下降週期，跌幅亦不會小；屆時樓價就會回落至多數人都買得起的水平，無需破壞環境去增加土地供應。 這種想法並不週全，曾蔭權年代前車可鑑。當時就是因為見樓價回落，市場無法消受太多新的土地供應，政府因而停止造地，令自己手上的土地儲備愈來愈少，以至樓價掉頭上升的時候，政府才發現自己手上缺乏足夠的土地儲備，去制約地產商企圖操控市場。結果只能眼白白看着地產商不斷加價，予取予攜，無法透過增加供應去加以制約；只能採用所謂「辣招」，實行行政干預，𧗠生了很多不良的後遺症。 此之所以，我認為即使樓價進一步回落的機會很高，政府亦應該填海造地，以增加自己手上的土地儲備，以防不時之需。政府施政不能只看眼前的需要，而是需要有長遠的眼光，尤其是在土地供應一環上，更加需要未雨綢繆。因為增加土地供應需時，沒有十多二十年的時間，都不容易扭轉供不應求的局面。 現時政府手上的財政儲備甚豐，應趁機把部分財政儲備變為土地儲備。開拓土地雖然要花錢，但開拓出來的土地會變成會增值的資產，勝過光持有現金，無可避免會受通脹侵蝕。 若然地產市道隨後進一步回落，政府可以把土地留在手上，待市場轉好時才拿出來賣。這就可以避免對市場造成落井下石的影響。這總好過待市場的需求轉殷之後才到處張羅，還要被反對派譏笑為「盲搶地」了。 其實，近年政府之所以會在房地產政策上表現得這麼被動，最主要就是因為手上沒有土地儲備。試想一下，如果政府現時就擁有「明日大嶼」新填出來的1,700公頃的可發展土地，地產商還會不積極配合政府的房屋政策嗎？政府手上有這麼多的籌碼，地產商食粥還是食飯，都得看政府推地的節奏與規模了。 現時，政府隔一兩個月才推出三兩幅土地，地產商有足夠的財力分批吸納，並將地價維持在地產商希望看到的範圍；但如果政府有足夠的土地儲備，政府就可以改為每個月都可以有四五幅地拿出來賣，有需要的話隨時可加推，那定價的主導權就完全落到政府的手中。只要政府掌控了供應方面的主導權，就不用迂迴曲折地用增加交易成本去調節需求了。 我相信，只要「明日大嶼」的方案一旦拍板，不用等填海完成，地產商已懂得作理性預期，盡快把手上的農地申請改用途，趁政府的籌碼未到手之前，就推出市場應市了。屆時，在地產商的積極配合下，香港的樓房供應一定可以大增。 從這個角度來看，「明日大嶼」絕不是一個遠水不能救近火的方案，而是一個一經拍板就可以立竿見影的項目。香港的反對派，平日高叫打倒「地產霸權」，到今日有機會真的收拾「地產霸權」了，他們卻胡裡胡塗地反對填海造地。他們究竟是幫市民，還是幫地產商？ (轉載自am730C觀點2018年11月20日} |
政府有土地儲備 才能制約地產商
2018年11月20日
