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徵空置稅 有姿勢冇實際

以徵收空置稅作為一種遏抑樓市的措施,我在上世紀90年代中已率先建議政府考慮。因為這樣可以增加投資者持貨待升的成本,驅使他們及早把手上的物業出租或出售,減少珍貴的房屋資源浪費,有助於房屋問題的解決,只是當時的港英政府認為並不實際,效果有限,反會予人不尊重私有產權的印象,影響香港的某些國際評級,所以拒不接受。
 
陳茂波今次表示願意考慮,顯示本屆政府在思想上比以前開放,應該值得表揚。唯在今天的環境下推出空置稅,並不合時宜。原因是現時香港的空置率只有3%至8%,可謂低到世界少有,能透過徵收空置稅而釋放出來的房屋資源會非常有限。
 
讀者可能聽聞過,有空置率比香港低的地方;但這是因為外地對空置率的定義與香港不一樣。外地很多地方用的都是自住空置率,只計用作自住的單位有沒有空置;不像香港那樣,把出租空置率與發展商手上的空置率也一併算在一起。
 
用作自住的樓宇,一般只會在業主要換樓的時候才會空置。小業主換樓,很少真的直接互換,甲買了乙的樓,並不代表乙也會喜歡甲的樓;變成乙需另外再去物色自己合用的物業;導致甲的物業不得不空置一段時間等別人來買。再加上入住前,樓宇還得裝修一下,空置6至9個月在所難免。因此,自住樓宇的空置率,常在每年二手市場轉換率的一半至四分三水平。在香港,5%的空置率會被視作正常的自然空置率。現在只有3.8%,可被視作偏低。
 
此之所以,陳茂波今次也不打算打小業主主意,而是準備向發展商開刀。按陳茂波的數字, 截至去年底,有9,500伙新樓已建成而未推售,相較過往4,000至5,000伙有顯著增長。陳茂波大概以為,若向這些單位徵收空置稅,會驅使發展商及早把這些單位推出市場,可藉此紓緩市場上供不應求的情況。
 
不過,我擔心徵收空置稅未必會達至這麼好的效果。首先,政府並沒有說這9,500個單位已空置了多長時間。因為,按外國慣例,空置稅是不會一空置就立即徵收的,一般都有一段通容期,譬如六個月。因此,政府應先了解一下,在樓宇建成六個月後,還有多少單位沒有推出市場發售。這個數字一定少過9,500個。因此,即使空置稅真的有效,社會的得益可能也不會太多。再者,空置稅並不能真正增加供應,它只能避免發展商把供應延後吧了。
 
此外,空置稅的功效還視乎徵收的稅率。以外國一般每年只收樓價的1%來推算,對發展商的阻嚇力不會很高。香港一年樓價的上落,10%左右都不為過。如果來年樓價明顯看升,那發展商可能寧願交空置稅,也不一定肯提前開盤,以免整體的收益變得更少。因此,發展商未必會因怕交空置稅就不考慮時機而提前開盤。徵空置稅的實際效果會是增加發展商的開支,並令政府有更多的收入與盈餘。至於能否令香港的樓宇減少空置,希望將十分渺茫。但由於徵收空置稅可以讓政府擺出一個不會維護發展商利益的姿勢。政府選擇徵收空置稅的動因仍是存在的。
(轉載自am730C觀點2018年3月19日)
 
 
 
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施永青